לונדון דווקא כן מחכה לנו! מדוע דיור בר השגה מהווה הזדמנות לרווחים גדולים מהשקעות זעומות בממלכה הבריטית

"לצוד" את הבניינים הכי מבוקשים במרכז לונדון

אז איך קורה שישראלי כמוני-כמוך, עם קצת בטחון וחשיבה קדימה, יכול לקום יום אחד ולגלות שביכולתו להתעשר מדירה בלונדון? ועוד עם סכום השקעה צנוע, שבקושי היה מספיק לו אפילו למסדרון בתל אביב?

לקסם הזה קוראים Permit Develop (פיתוח מורשה) או בקיצור PD – הדבר החם בלונדון בתחום הנדל"ן. חברת פרופרטי לא פספסה את ההזדמנות ליהנות מהדבר החם, ועל הדרך פותחת הזדמנות למשקיעים חכמים שיצטרפו אליה להצלחה. 

אלון נחשון, מנכ"ל משותף בחברה, מסביר במה מדובר: "אם נמפה את שוק הדירות בלונדון הוא מתחלק בעיקר לשתי קטגוריות. בלונדון יש הצפה של דירות High end, דירות יוקרה ב'גימור גבוה' ששוויין 800 אלף פאונד ומעלה. השוק מוצף בדירות הללו, ולא מצליחים למכור הרבה מהן, בשל מחירן הגבוה. מצד שני, ישנו מחסור בדירות Affordable housing, מה שנקרא בישראל דיור בר השגה".

הדירות שקיים בהן מחסור הן דירות בשווי 250-300 אלף פאונד. מדובר בדירות עם 1-2 חדרי שינה. "כדי לצמצם את המחסור בדיור בר השגה, קיים צורך לפתח דירות כאלה, שתהיינה נגישות ללונדונים שרוצים קורת גג במחיר שפוי", הוא מסביר.

"בעקבות הצורך העז, יזמי נדל"ן ותיקים מנהלים בלונדון עסקאות PD – לוקחים בנייני משרדים שמשנים את ייעודם לבנייני מגורים. זהו תהליך המרה שאנו מבצעים בחסות ובעידוד הרשויות המקומיות, שיש בו רק יתרונות".

קברניטי פרופרטי הישראלית דואגים "לצוד" את בנייני המשרדים בעלי הפוטנציאל העצום בשלב ה"גולמי" שלהם. השלבים הבאים הם השגת אישורים, ושיפוץ יסודי ומהיר להכשרת המבנים לדירות מגורים ."מדובר בפוטנציאל רווח גבוה לטווח קצר", מסכם נחשון.

בלונדון לא רק הטלוויזיה מצוינת והמוסיקה טובה, אלא גם הביורוקרטיה מחייכת לאנשים. אם התרגלנו שבישראל תהליכים שקשורים לבנייה מתמשכים שנים, ומתקיימים לעיתים  תוך חלמאות רעועה, כאן ניתן ליהנות מה"תקתוק האנגלי" – נוהל עבודה מסודר ויסודי המאפשר ליזמים קבלת אישורים מהירים מהרשויות והמרה קלה ונוחה של המשרדים לדירות מגורים.

"הכול מסודר ועובד בצורה חלקה. קבלת אישור אורכת מספר מועט חודשים. מעט מאוד במושגים שלנו, הישראלים", מסביר נחשון. מרגע קבלת האישור מתחיל תהליך התאמת המבנים למגורים, הכולל עבודה ושיפוץ. הזמן הממוצע מרגע הכניסה לפרויקט ועד לביצוע עסקת מכירה של הנכס שנקנה ושופץ – קצר יחסית ומדובר בתקופה של 12-24 חודשים.

להיות שותף שקט שמקבל עדכונים ונהנה מהרווחים

אז כאמור במסגרת הקסם הנדל"ני הלונדוני בנייני משרדים עומדים לרשותם של משקיעים שמעוניינים להמיר את המשרדים לדירות מגורים. אחרי מגוון הצלחות בשוק הלונדוני, בחברת פרופרטי לקחו לידיים את אחד הפרויקטים הרווחיים ביותר כיום – בניין מגורים שלם בלונדון, במיקום אטרקטיבי ונחשק במיוחד. "מדובר בנכס שממוקם בתוך טבעת M25 שמקיפה את לונדון, במרחק של כ-45 דקות ממרכז לונדון. ודבר חשוב ביותר – אלו בנייני עסקים שנמצאים באזורי מגורים, לא באזורי תעשיה או מרכזים מסחריים. דבר שבטח מסייע לביקוש לדירות שלנו, שהוא גבוה מלכתחילה…".

במקום שרק 2-3 מראשי החברה ישקיעו ויקטפו את הפירות מהפרויקט, הם החליטו לצרף אליהם שותפים שייהנו איתם. כאן נכנס לתמונה כל ישראלי שיושב עכשיו בבית וחושב היכן לשים סכום כסף שהשתחרר לו לאחרונה וש"יושב" בלי מעש בבנק. נדרש להשקיע סכום כסף בסיסי, ולהפוך לשותף מן המניין. נחשון מסביר: "כל אחד יכול לחבור כמשקיע לפרויקט ולהצטרף למשקיעים האחרים, ולבעלים עצמם, שזה אנחנו – מנהלי פרופרטי. אנו חלק מקבוצת המשקיעים שרוצים להרוויח בעצמנו ודואגים להתקדמות הפרויקט“.

איך זה מתנהל בפועל?

"מבחינת העסקה, נוצרת שותפות ייעודית שנפתחת עבור הפרויקט. המשקיעים שותפים מהשלבים הראשונים ועד לסיום המוצלח שבו נהנים מהרווחים של עסקאות המכירה. בסיום הפרוייקט יתחלקו כל הרווחים שיווצרו בין המשקיעים – כל אחד בהתאמה לסכום ההשקעה שלו".

כשותף נדרש ממני ידע בתחום? אני צריך להיות פעיל? למכור? לשווק?  

"היתרון להיות חלק מחברה רצינית זה שאתה שייך לגוף מקצועי שדואג למעטפת המלאה. בין אם אתה מבין בנדל"ן ובין אם אין לך מושג  – זה חסר משמעות. אתה לא עושה דבר, פאסיבי לחלוטין, ומקבל עדכונים שוטפים כל הזמן. החברה שלנו שמה לה כעקרון לעבוד בשקיפות מלאה. אתה מקבל דו"חות ברמה חודשים ורבעונית, עדכונים שוטפים על התקדמות הפרויקט. יש שקיפות מלאה על כל הפרויקט מתחילתו – דו"חות של שמאים, מי היזם, ומי המשקיעים שאיתך בעסקה, כלומר השותפים שלך“.

וזהו?

"רגע! אני חייב לציין שמספר המקומות למשקיעים הוא מוגבל ומצומצם מאוד, ככה שאני צופה שזה 'יתמלא' מאוד מהר".

כשהרשויות מסייעות ליזמים ומציעות דובדבנים

חברת פרופרטי ותיקה בשוק, ומנהלת פרויקטים של נדל"ן בכל העולם, כשבעליה ומנהליה נחשבים למובילים בתחומם ומגיעים מרקע נדל"ני עמוק, ועם זאת עדכניים וערים לכל השינויים בשוק הדינאמי והתוסס כל כך. החברה מקיימת בשוטף השקעות רבות בישראל. יש לה פרויקטים רבים ומוצלחים בארה"ב ואירופה. לונדון זו אחת ההצלחות המטאוריות. נחשון מתקשה שלא לצאת מגדרו כשהוא מדבר על לונדון.

"תקענו יתד בשוק הכי חם היום בלונדון. מלבד הישראלים שמצטרפים אלינו כמשקיעים, אנחנו המנהלים משקיעים מההון העצמי שלנו כי להיות שותפים בעצמנו, כי אנו מבינים את הפוטנציאל לרווח מהשקעה כזאת. מ'כסף קטן' עברנו לכסף הגדול", הוא מכריז בסיפוק.

הניסיון הרב של אנשי החברה בנדל"ן בכל העולם הופך את כל הטיפול למקצועי ויעיל. נחשון  מתאר איך הכול מתנהל על מי מנוחות "יש לנו חברת אחזקה שמחזיקה את הנכס, זוהי נציגות מקומית אשר מטפלת בכל מה שנוגע להתנהלות מול העסקים המקומיים – מהשגת האישורים, הדאגה לעבודות השיפוצים ועד הטיפול במכירה לאחר שהנכס עומד מוכן, והשווי צפוי לעלות לאחר השבחתו והמרתו לבניין מגורים“.

כפי שציינו, תמיכה רכה ונעימה קיימת גם מהרשויות המקומיות – מהנציגות המחוזית שמעניקה בקלות אישורים לחברות הנדל"ניות, מתוך רצון לקדם לאזרחים את הדיור בר ההשגה. תומכים נוספים הם הבנקים המקומיים. "הבנקים באנגליה מסייעים במימון גבוה ברכישת דירות וגם בתהליכי השיפוץ", הוא מספר. 

דיור בר השגה, נושא בוער בכל מדינה, זוכה לחיזוקים משמעותיים מכלל הגופים באנגליה, מתוך רצון להקל על אזרחיה. הבנקים בלונדון מעניקים מימון גבוה מאוד לרכישת דירה ששוויה עומד על 250-300 אלף פאונד. מה שהופך אותה לנגישה במיוחד ומבטיח את הביקוש הגבוה ומכירה מהירה וקלה.

ויש אפילו עוד "דובדבן" שמחכה למשקיעים בפרויקט החדש של פרופרטי. נחשון מפתיע: "ההיי לייט הוא שפרוייקטים כאלה אנחנו מקבלים היתר לבנות עוד 2 קומות מעל לבניין. שינוי הייעוד ממשרד לדירת מגורים, יחד עם השיפוץ, בכל מקרה מעלה את הרווח הצפוי של השותפים המשקיעים שלנו. ככה שבמקרה של תוספת קומות, הנתח יהיה גדול יותר אפילו מהצפוי“.

כמו תמ"א 38 "אצלנו" בישראל?

"דומה בהחלט, רק ההבדל הוא שאישורים של תמ"א בארץ מקבלים אחרי 3 שנים. בלונדון הסדרת האישורים נעשית מול ה-COUNTY, מול הנציגות המחוזית המקומית, והם מתקבלים תוך שלושה חודשים. הכול מסתיים מהר יותר. ללא טרחה ולא נמתח כמו מסטיק". 

להצטרף לפרויקט שתמיד יהיה לו ביקוש

נחשון ממשיך להתלהב. "הפרויקט הלונדוני מעולה למי שמחפש עסקאות לטווח קצר עם פוטנציאל עצום. השוק הלונדוני אטרקטיבי ביותר להשקעות. הוא הכי חם! ואם כבר נדל"ן באנגליה, אז הכי טוב בתחום ה-PD. קיים ביקוש גבוה ביותר לדיור בר השגה.

קיים סיכון מסוים? בכל זאת, שמים פה קצת כסף…

"ניהלנו פרויקטים דומים למכביר, ואנחנו המנהלים בחרנו להיות שותפים ומשקיעים בפרויקט כי אנו מאמינים בפוטנציאל הרווחים ממנו. דיור בר השגה הוא שוק שתמיד יהיה לו ביקוש. גם הבנקים המקומיים באנגליה עוזרים מאוד במימונים לאזרחים, כאמור. אם זקוקים רק ל-5 אחוזים מתוך 300 אלף פאונד כדי לרכוש דירה, אז זה נכס נגיש לתושב הבריטי, ויחכו לך הרבה קונים צמאים לקורת גג משלהם. דירות שנבנות ומוכנות בפרויקטים הללו נמכרות כבר בשלב השיפוצים“.

איך אדע אם מתאים לי להצטרף?

"בשורה תחתונה זו השקעה רלוונטית לכל מי שמחפש אלטרנטיבה לכסף שיושב לו בבנק ולא עושה רווח. בישראל עמלות על הרווח נמוכות בכל תחום כמעט. לכן אנו פונים לשווקים מחוצה לה. למי שיש הון נזיל של 300,000 שקלים, ומחפש השקעה עם פוטנציאל רווח גבוה – יש לנו הרבה מה להציע. ביחס לישראל, אמריקה, גרמניה וכלל אירופה, פוטנציאל הרווח בעסקת לונדון באנגליה גבוה יותר. ולא צריך להבין כלום. אנחנו המקצועיים שותפים יחד איתך בפרויקט ומנהלים אותו למיקסום רווחים“.

החלטתי להצטרף. בתור משקיע לא מגיע לי לבוא איתכם ללונדון, לאיזו נסיעת עסקים?

"בטח! אני לא חושב שיש משהו יותר כיפי מלראות את הדברים בשטח, מי שאוהב את זה כמובן. מי שלא יוכל לסדר לעצמו להרבה חופשות בעולם עם הרווחים… ".

רוצים לשמוע פרטים נוספים על מהפכת הנדל"ן הלונדונית שמהווה מקפצה לישראלים שרוצים לראות רווחים רציניים ומהירים מנדל"ן במינימום השקעה? השאירו את הפרטים שלכם בטופס הזה: