מדריך מספר - 1

המדריך השלם למחזור המשכנתא

מאת: עדי שטרן

מאת: עדי שטרן

יועץ משכנתה, השקעות וכלכלת המשפחה.
מנכ״ל משותף באיתנים, רשת יועצי המשנתאות הגדולה בישראל, חבר בהתאחדות יועצי המשכנתאות, נבחר לאחד מ 10 יועצי ההשקעות המבטיחים וכן משפיעי העתיד של עיתון דה מרקר.

יש לכם משכנתא ?מזל טוב! כנראה שאתם הולכים לחסוך הרבה מאוד כסף בעזרת המדריך שלנו. החלטנו לחלוק אתכם את הידע שלנו, על מנת לעזור לכמה שיותר אנשים בישראל להעלות את רמת החיים שלהם ושל משפחתם על ידי מחזור המשכנתא שלהם - הליך שיגרום להפחתת עול ההוצאות החודשי, לניהול נכון יותר של הסיכונים ולחסכון של עשרות ומאות אלפי שקלים.

עשרות ומאות אלפי שקלים? זה נשמע מופרז. האם מדובר בסתם סיסמא?

חד משמעית לא!

בעמוד הבא נראה דוגמא אמיתית מהחיים ,ותוכלו להיווכח בעצמכם

דוגמא לחיסכון באמצעות מחזור משכנתא:

נועם ודנה הגיעו לבנק לפני חמש שנים והחליטו לקחת משכנתא:

  • סכום משכנתא (קרן): 700,000 ₪
  • מסלול המשכנתא: ריבית קבועה צמודה למדד
  • מדד המחרים לצרכן- עולה בדוגמא שלנו ב 25% בכל שנה
  • אחוזי ריבית: 5%
  • לוח סילוקין: שפיצר
  • תקופה: 30 שנים
  • החזר התחלתי: 3,765 ₪
 
להפתעתם של דנה ונועם, מסתבר כי זה המצב המשכנתא שלהם אחרי 5 שנים:
מסלול ריביתקרןתקופהריביתהחזר התחלתיהחזר מקסימאליסה״כ החזר
קבועה צמודה700,000 ₪305%3,766 ₪7,949 ₪2,023,885 ₪
 
  • ההחזר החודשי של הזוג יטפס עם השנים ויגיע ל 7,949 ₪ (בהמשך נבין למה זה קורה ואיך אפשר למנוע את זה).
  • ב-30 שנות חיי. המשכנתא הזוג יחזיר לבנק על חשבון קרן , הצמדות וריבית: 2,023,885 ₪

לאחר חמש שנים, דנה שמעה בעבודה, שאחד הקולגות שלה לקח משכנתא עם 2.5% ריבית. היא זכרה שהיא משלמת 5% ריבית על המשכנתא שלה ומיד קבעה פגישה עם הפקיד בבנק (יועץ המשכנתא של הבנק)

  • כלומר: קרן ההלוואה גבוהה יותר מהסכום שלקחו לפני חמש שנים, ועומדת על 727,995 ₪ – לעומת 700,000 ₪
  • ההחזר החודשי עלה ועומד על 4,265 ₪ לעומת 3,765 ₪.
  • הזוג שילם כבר 241,130 ₪ ולכן מה שנותר להם לשלם הוא 1,782,755 ₪

נועם ודנה מגיעים לבנק, מתיישבים מול הפקיד ומבקשים למחזר את המשכנתא. הפקיד מסתכל על המסך ומכריז שבמידה והם יעשו זאת, הם ישלמו קנס של 80,000 ₪.
נועם ודנה מסתכלים אחד על השנייה ,אומרים לפקיד תודה על הזמן שלו ובורחים מהבנק. מאיפה יש להם 80,000 ₪ עכשיו?

נועם ודנה לא יודעים (והפקיד לא אמר להם) שאת הקנס לא צריך לשלם עכשיו. את הקנס מוסיפים לקרן ההלוואה ואז ממחזרים.
אם נועם ודנה היו אומרים לפקיד- אין בעיה ,אנחנו עדיין רוצים למחזר את ההלוואה. זה מה שהיה יכול לקרות:

  • לוקחים את קרן ההלוואה ומוסיפים לה 80,000 ₪ קנס כך שהקרן למחזור עומדת על 807,995 ₪.
  • מורידים את הריבית שעומדת על 5% לריבית שמקובלת היום 2.5%.
  • החזר החודשי מ 4,265 ₪ ל 3,632 ₪
  • ההחזר הסופי הנותר יעמוד על 1,518,435 ₪ במקום על 1,782,775
  • החסכון של 264,340 ₪ – אחרי שהוספנו את הקנס של 80,000 ₪

והתוצאות לפניכם:

מסלול ריביתקרןתקופהריביתהחזר התחלתיהחזר מקסימאליסה״כ החזר
קבועה צמודה807,995 ₪252.50%3,632 ₪6,768 ₪1,518,435 ₪

יותר מרבע מליון שקלים שיישארו אצל נועם ודנה !!!

וזו רק דוגמא אחת ,פשוטה, של חיסכון באמצעות הורדת הריבית. במחזור משכנתא באמצעות שינוי התמהיל של ההלוואה ניתן לחסוך אף יותר. בהמשך המדריך נראה לכם ,צעד אחרי צעד, כיצד לחסוך עשרות ומאות אלפי שקלים על ידי מחזור המשכנתא שלכם.

לפני שאתם רצים לבנק למחזר את המשכנתא שלכם ,חשוב שתבינו את מונחי היסוד בתחום ,על מנת שתוכלו לדבר עם יועץ המשכנתאות של הבנק בגובה העיניים.

מונחי היסוד במשכנתאות

# ריבית

הגדרה: ריבית היא סכום הכסף הנוסף המשולם על ידי הלווה למלווה, תמורת הזכות שנותן המלווה ללווה להשתמש בסכום כסף מסוים. הריבית היא בעצם "מחיר הכסף".

כשמדברים על ריבית במשכנתא מדברים על שני פרמטרים – סוג ואחוז סוג הריבית:

  • ריבית קבועה: לא משתנה לאורך חיי ההלוואה
  • ריבית משתנה :משתנה לפי זמנים ידועים מראש

לפני שמחליטים לקחת ריבית משתנה צריך לחשוב: האם ההערכה היא שבעוד מספר שנים הריבית תהיה יותר נמוכה או יותר גבוהה? על מנת להעריך בצורה חכמה ניתן לראות בגרף את התנהגות הריבית משנת ולראות שאנחנו נמצאים בסביבת ריבית משנת 1995 ועד היום ולראות שאנחנו נמצאים בסביבת ריבית מאוד נמוכה.

אחוזי הריבית במשק

אחוזי הריבית: הריבית שתיקבע על החזרי ההלוואה היא אינדיבידואלית ,נתונה למו"מ, שונה מבנק לבנק, מלקוח ללקוח ותלויה במבנה ההלוואה.

לפני שאתם ניגשים לבנק - אתם חייבים לדעת לאיזה ריבית ניתן להגיע בכל מסלול ולכל תקופת זמן.

# הצמדה למדד

מדד המחירים לצרכן מודד את השתנות המחירים של סל מוצרים ושירותים הנצרכים על ידי קבוצת צרכנים. היעד המרכזי של בנק ישראל הוא לשמור על 1 יציבות מחירים במשק ,ע"י שמירת מדד המחירים לצרכן בטווחים שבין %-0%. המדד מתפרסם בכל חודש וניתן לראות את השינויים בשנה האחרונה בלחיצה כאן

מדד המחירים לצרכן משפיע באופן מהותי על הלוואת המשכנתא

כשמסלול מסוים צמוד למדד המחירים לצרכן זה אומר שכל קרן ההלוואה צמודה למדד וכל שינוי של המדד משפיע באופן ישיר על כל יתרת קרן ההלוואה.
דוגמא: ,משכנתא של 60,000 ₪ עם החזר חודשי של 3,000 ₪ על חשבון הקרן.
רבים חושבים חושבים (בטעות) שלאחר ההחזר הראשון של 3,000 ₪, קרן ההלוואה יורדת ל- 597,000 ₪ אבל במידה והמדד עלה ב 1%, זה מה שיקרה:

קרן ההלוואה – 600,000 ₪
החזר חודשי- 3,000 ₪
קרן לאחר החזר ולפני מדד – 597,000 ₪
עליית המדד – 597,000 ₪ + כפול 1% = 5,970 ₪
הקרן החדשה שלנו 597,000 ₪ + 5,975 ₪ מדד = 602,975 ש"ח

  • הייתם חייבים לבנק 600,000 ₪
  • שילמתם 3,000 ₪
  • המדד עלה באחוז אחד
  • עכשיו אתם חייבם 602,975 ₪

מצב זה ,בו אתם משלמים את ההחזר החודשי וקרן ההלוואה לא יורדת הוא בעייתי מאוד ומעיד על כך שיש צורך לבדוק את כדאיות מחזור המשכנתא שלכם באופן דחוף.

# לוחות סילוקין

את המשכנתא ניתן להחזיר בעזרת שני לוחות סילוקין- שפיצר וקרן שווה.

כללי אצבע:

  • ככל שנצליח להשיג אחוזי ריבית נמוכים יותר ,כך ננגוס בקרן ההלוואה מהר יותר עם אותו החזר חודשי.
  • ככל שנקצר את השנים של ההחזר ,כך ננגוס בקרן ההלוואה מהר יותר.
  • ככל שנחזיר יותר כסף כל חודש ,כך ננגוס בקרן ההלוואה מהר יותר.

שפיצר, דוגמא:

קרן המשכנתא: 1,000,000 ₪
תקופה: 25 שנים
אחוזי ריבית: 6%
תשלום חודשי לאורך כל השנים בהלוואה שאינה צמודה למדד: 6,400 ₪ בחודש.

תשלום ראשון

החזר ריבית: 1,000,000 ₪ כפול 0.5% = 5,000 ₪ (0.5% זוהי הריבית השנתית חלקי 12 חודשים)
החזר קרן: 6,400 ₪ פחות 5,000 ₪ =1,400 ₪ 

תשלום שני

998,600 ₪ כפול 0.5% = 4,990 ₪
6,400 ₪ פחות 4,990 ₪ = 1,410 ₪
ניתן לראות שההחזר לטובת הריבית הולך ויורד ואילו ההחזר לטובת הקרן הולך וגדל. במידה והמשכנתא הייתה צמודה למדד ,קרן ההלוואה לא הייתה יורדת (ואף הייתה עולה )כל עוד המדד היה יותר "חזק "מהסכום שירד מקרן ההלוואה .במצב כזה , ההחזר החודשי היה הולך ועולה עם השנים!

קרן שווה, דוגמא: 

קרן המשכנתא: 1,000,000 ₪ 
תקופה: 25 שנה
אחוזי ריבית: 6%
החזר הקרן בחלקים שווים:  1,000,000 ₪ לחלק ל 25 שנים לחלק ל 12 חודשים 3,300 ₪ קבוע בחודש.

תשלום ראשון

החזר קבוע על חשבון הקרן של 3,300 ₪ ועוד
החזר ריבית = 1,000,000 ₪ כפול 0.5 % = 5,000 ₪
החזר כללי= 5,000 ₪ ועוד 3,300 ₪ = 8,300 ₪

תשלום שני

996,700 ₪ כפול 0.5% = 4,980 ₪
4,980 ₪ ועוד 3,300 ₪ = 8,280 ₪
ניתן לראות שההחזר על הקרן קבוע ,ההחזר על הריבית יורד וההחזר הכללי יורד.

# עמלות וקנסות

  • עמלות בגין הפרשי ריבית: לחצו כאן למחשבון עמלות פירעון מוקדם של בנק ישראל.
  • עמלה תפעולית: 60 ₪ – עלות שמשלמים על כל פעולה בכל מסלול.
  • עמלת אי הודעה מוקדמת: 0.1% מהסכום הנפרע- ניתן להימנע ע"י הודעה לבנק בין 10-30 יום לפני מועד הפרעון.
  • עמלת מדד ממוצע: מחצית משינו המדד ב 12 החודשים האחרונים, במידה ופורעים את ההלוואה לפני ה 15 לכל חודש.

# מסלולי המשכנתא הנפוצים

לפחות שליש מההלוואה חייבים לקחת במסלולים הבאים:

  • ריבית קבועה קרן לא צמודה למדד.
  • ריבית קבועה קרן צמודה למדד.

שליש נוסף:

  • ריבית משתנה קרן צמודה למדד 5-10 שנים.
  • ריבית משתנה קרן לא צמודה למדד 5-10 שנים.

שליש אחרון מההלוואה ניתן לקחת במסלולים הבאים:

  • ריבית משתנה קרן צמודה למדד 1-4.5 שנים.
  • ריבית משתנה קרן לא צמודה למדד 1-4.5 שנים.
  • פריים
  • מט"ח 

ניתן לשלב כמה מסלולים שרוצים בתוך הלוואה אחת .חשוב לבחור את המסלולים שנכונים ומתאימים לכם באופן אישי

המסלולים הנפוצים- יתרונות וחסרונות

# מסלולים בריביות קבועות

ריבית קבועה לא צמודה למדד

יתרונות:

  • המסלול הבטוח והיציב ביותר היות והריבית קבועה ואינה צמודה למדד.
  • מסלול זה מתאים לתקופה בה הריביות נמוכות.
  • פרופיל ההחזר החודשי קבוע לאורך כל התקופה.

חסרונות:

  • המסלול נושא עמלת פירעון מוקדם במידה והריבית הממוצעת נמוכה מהריבית שלכם בנקודה הרלוונטית.
  • ריבית גבוהה יחסית למסלולים הצמודים.
  • ככל שהתקופה ארוכה יותר כך גם הריבית גבוהה יותר.

ריבית קבועה צמודה למדד

קרןתקופהריביתהחזר התחלתיהחזר מקסימאליסה״כ החזר
600,000 ₪305.00%3,221 ₪3,221 ₪1,162,756 ₪

יתרונות:

  • הרגשה של ביטחון יחסי היות והריבית קבועה.
  • מסלול זה מתאים לתקופה בה הריביות נמוכות ואין צפי להתפרצות אינפלציונית.

חסרונות:

  • המסלול צמוד למדד המחירים לצרכן וקיימת אי וודאות לגבי רמת האינפלציה.
  • קרן ההלוואה כל הזמן מתעדכנת בהתאמה למדד.
  • ההחזר החודשי הולך ועולה לאורך התקופה.
  • מסלול זה נושא עמלות פירעון במידה והריבית הממוצעת נמוכה מהריבית שלכם.

נתוני מדד המחירים לצרכן ב-15 שנים האחרונות

מדד המחירים לצרכן

# מסלולים בריביות משתנות

ריבית משתנה צמודה למדד

קרןתקופהריביתהחזר התחלתיהחזר מקסימאליסה״כ החזר
600,000 ₪301.80%2,163 ₪4,565 ₪1,162,379 ₪
כיום ניתן לבחור משכנתא בריבית משתנה לתקופות שונות של שנים 5,7,10,15 1,1.5,2,2.5,3,4 (לא כל בנק מציע את כל האופציות) הריבית מורכבת מ"עוגן "בתוספת שיעור ריבית קבועה מראש.
 
יתרונות:
  • המשכנתא ניתנת למחזור בתחנת היציאה ללא עמלות פירעון.
  • המסלול מתאים לתקופה בה הריביות גבוהות ורוצים ליהנות מריביות נמוכות בעתיד.
  • בדרך כלל הריבית נמוכה מהריבית הקבועה.

חסרונות:

  • חוסר וודאות לגבי רמת הריבית בתחנה הקרובה.
  • . המסלול דורש מעקב ובקרה לקראת שינוי הריבית בתחנה.
  • ההחזר החודשי הולך ועולה מכיוון שהמסלול צמוד למדד.
 

ריבית עוגן – ריבית המבוססת על עוגן אובייקטיבי ,המשמש כנקודת ייחוס לריבית שתגבה מהלקוח בפועל ולבנק אין השפעה ישירה עליו .ישנם בנקים אשר מסתמכים על תשואת אג"ח מסוג גליל ,חלקם משתמשים כעוגן בריבית הממוצעת על המשכנתאות המתפרסמת ע"י בנק ישראל וחלקם בריבית משתנה כל שנה בהתאם לריבית עוגן המק"מ לשנה

ריבית פריים = ריבית בנק ישראל + 1.5%

קרןתקופהריביתהחזר התחלתיהחזר מקסימאליסה״כ החזר
600,000 ₪302.35%2,324 ₪על פי הפריים839,037 ₪

יתרונות:

  • הקרן והריבית לא צמודים למדד המחירים לצרכן.
  • המשכנתא ניתנת למחזור בכל עת ללא קנס פירעון מוקדם.
  • קרן ההלוואה הולכת ויורדת מההחזר הראשון.
  • המסלול מתאים לתקופה בה הריבית יציבה.

חסרונות:

  • חוסר וודאות לגבי רמת הפריים.
  • עלייה של 1% בפריים תביא לעלייה של כ-10% בהחזר החודשי (תלוי תקופה).
  •  מסלול שדורש תשומת לב ומעקב. 
ריבית פריים משנת 1002

צמודה למט"ח בריבית לייבור

קרןתקופהריביתהחזר התחלתיהחזר מקסימאליסה״כ החזר
600,000 ₪302.35%2,371 ₪2,371 ₪855,832 ₪

מטבע וריבית: לייבור +תוספת

ניתן לקחת את ההלוואה גם באירו ,פרנק שוויצרי, ויין יפני. 

בעת לקיחת המשכנתא ממירים את סכום ההלוואה משקלים למטבע המבוקש על פי שער המטבע של אותו היום .הריבית של ההלוואה הינה ריבית לייבור בתוספת מרווח שנקבע מראש  ריבית הלייבור נקבעת על בסיס ריבית של חמשת הבנקים הגדולים בלונדון והיא מתעדכנת כל חודש/שלושה חודשים /שישה חודשים או שנה.

יתרונות:

  • הקרן אינה צמודה למדד המחירים לצרכן.
  • אין קנסות יציאה.

חסרונות:

  • מסלול תנודתי מאוד שתלוי בשער המטבע ובריבית הלייבור. 

# תמהיל משכנתא

תמהיל ההלוואה הוא הפרמטר החשוב ביותר בהלוואת המשכנתא

תמהיל נכון ישיג לכם:

  • התאמה מלאה למאפיינים והצרכים הכלכליים של משפחתכם.
  • גמישות לצורך הקטנת עלויות והתאמה מרבית למצבכם הכלכלי.
  • שילוב אופטימאלי בין מסלולים תקופות וריביות.
  • גידור סיכונים.
  • חיסכון בעלות המשכנתא על חשבון ריבית והצמדה.

על מנת לבנות תמהיל נכון ,אתם צריכים להשתמש בכל היתרונות של המסלולים ולברוח מכל החסרונות של המסלולים תוך כדי התאמה מלאה למצבכם הנוכחי והעתידי.

על מנת לבנות תמהיל נכון ,אתם צריכים להשתמש בכל היתרונות של המסלולים ולברוח מכל החסרונות של המסלולים תוך כדי התאמה מלאה למצבכם הנוכחי והעתידי.

# פרקטיקה

עכשיו, כשאתם מבינים שצריך למחזר את המשכנתא או לפחות לבדוק את כדאיות המחזור שלה, ולאחר שאתם מבינים קצת יותר את מונחי היסוד של המשכנתא, נעבור לחלק הפרקטי של בדיקת כדאיות המחזור על מנת להתחיל בבדיקה עליכם לבקש מהבנק למשכנתאות דו"ח יתרות לסילוק . פשוט מתקשרים לבנק ממנו לקחתם את המשכנתא ומבקשים.

בנק איגוד – 1-700-700-017
בנק דיסקונט – 03-7107333 או *2900
הבינלאומי – *3009
בנק הפועלים – *2402
בנק אומי – *3200 או 03-5672229
בנק מזרחי – *6760 או 02-6215883

כן, עשו זאת עכשיו. פשוט תרימו טלפון ותבקשו שישלחו אליכם את הדוח. בלי הדוח, תמשיכו לשלם הרבה מאוד כסף לחינם!

# דוח יתרות לסילוק

הדו"ח הוא תעודת הזהות של המשכנתא שלכם ובו מצוינים: 

  • תאריך נטילת המשכנתא
  • סכום ההלוואה המקורי

פירוט המסלולים:

  • כמה כסף נלקח בכל מסלול.
  • מתי היה התשלום הראשון ומתי יהיה התשלום האחרון.
  • סוג ואחוזי הריבית.
  • האם ההלוואה צמודה למדד או לא.
  • מה ההחזר החודשי הנוכחי.
  • כמה נותר לכם להחזיר- לפני ואחרי קנסות (אם יש)
  • מתי יש תחנות יציאה במסלולים של ריביות משתנות.

משכנתא היא מוצר פיננסי. בסופו של דבר יש למשכנתא עלויות של ריבית והצמדה. מטרת בדיקת כדאיות המחזור היא לבדוק האם תשלמו פחות על ריבית והצמדות מהיום ועד סוף חיי ההלוואה לעומת המצב הקיים.

המטרה שלכם עכשיו היא להבין כמה אתם הולכים לשלם מיום הוצאת הדו"ח ועד סיום חיי המשכנתא שלכם. כל מה שקרה בין היום בו נטלתם את המשכנתא ועד היום בו הוצאתם את הדו"ח לא צריך לעניין אתכם.

# בדיקת כדאיות מחזור מקצועית ללא עלות או התחייבות

מכיוון שקראתם את המדריך ואכפת לכם מהכסף שלכם ,אתם מוזמנים לשלוח אלינו את דו"ח סילוק היתרות שלכם ולקבל בדיקת כדאיות מחזור מקצועית ללא עלות או התחייבות.

פקס – 077-5558450

מייל info@sternmortgages.co.il

ציינו על גבי הדו"ח את כתובת הדואר האלקטרוני שלכם והמתינו לדו"ח מפורט בו תגלו: 

  • איך נראית המשכנתא שלכם היום.
  • כמה אתם הולכים לשלם עד סיום חיי ההלוואה.
  • איך יראו ההחזרים החודשיים שלכם ובכמה הם עתידים לעלות.
  • כמה כסף אתם יכולים לחסוך ע"י מחזור משכנתא.

# דו"ח לדוגמא של נועם ודנה מהדוגמא הראשונה

מצב הלוואה עדכני ליום הוצאת הדו"ח

מסלולקרןתקופהריביתהחזר התחלתיהחזר מקסימאליסה״כ החזר
קבוע לא צמוד700,000 ₪305%3,766 ₪7,949 ₪2,023,885 ₪

*הסימולציה נעשתה תחת הנחת מדד של % בשנה בכל שנה

צפי החזרים שנתיים

ע"י בניית תמהיל נכון ומחזור ההלואה ניתן לחסוך כ- 400,000 ₪

# מי, מתי ולמה צריך למחזר משכנתא?

  • מי? כל מי שיש לו/ה משכנתא שנלקחה לפני מספר שנים או נלקחה ללא ייעוץ חיצוני לבנק (ייעוץ אובייקטיבי ולא מטעם יועץ המשכנתא של הבנק) חייב/ת לבדוק כדאיות מחזור. במקרה הטוב ניתן לקצר את ההלוואה ולחסוך כסף, במקרה הרע אתם יודעים שהמשכנתא שלכם טובה – אצל חלק מיועצי המשכנתאות תקבלו את הבדיקה ללא עלות.
  • מתי ? היום !
  • יש צורך לבדוק כדאיות מחזור אם כל אחת מהסיבות האלה תקפה לגביכם: 

תנאי השוק השתנו מאז שלקחתם את המשכנתא וניתן לקבל ריביות טובות יותר (כן, גם אם לקחם את המשכנתא לפני חודש והריבית ירדה בחצי אחוז מאז)
– במידה ונוספו מסלולי משכנתא חדשים בבנקים שיכולים להועיל לנו
– במידה ואתם יכולים להחזיר יותר כסף מידיי חודש
– במידה ואתם לא עומדים בהחזר החודשי שלכם
– במידה והצרכים שלכם השתנו
– במידה ותמהיל המשכנתא שלכם לא אופטימאלי.

  • למה? בשביל לחסוך הרבה כסף, בשביל לקצר את השנים בהם אתם משלמים משכנתא וביטוחי
    משכנתא ובשביל לייצב את ההלוואה.

# הטעויות הגדולות במחזור משכנתא

  • לא לבדוק כדאיות מחזור משכנתא כי "אין כוח להתעסק בזה"
  • להקשיב ליועץ המשכנתאות של הבנק. זכרו – היועץ עובד בבנק ועבור הבנק. הבנק מרוויח כסף מהמשכנתא שלכם. תעשו אחד ועוד אחד ותבינו למה זו טעות חמורה.
  • לא לנצל את כל היתרונות של כל מסלולי המשכנתא הקיימים.
  • לא לברוח מכל החסרונות של מסלולי המשכנתא הקיימים.
  • למחזר מסלול טוב.
  • לא למחזר מסלול גרוע.
  • לא לחשוב על העתיד ולקחת את כל ההלוואה בריביות משתנות.
  • להאריך שנים ולהוריד את ההחזר החודשי.
  • למחזר אם אין כדאיות כלכלית.
  • למחזר בבנק אחר מבלי לבדוק את עלויות המעבר לעומק.
  • לבנות תמהיל משכנתא שמתאים לבנק ולא מתאים לכם.
  • לקחת הלוואה צמודה למדד לשנים ארוכות.
  • לא למחזר כי יש קנס פירעון מוקדם- ככל שיש קנס פירעון מוקדם גבוהה יותר
    זה אומר שההלוואה שלכם גרועה ואתם חייבים לבדוק כדאיות מחזור.

שאלות ותשובות על מחזור משכנתא

שאלה: האם כל אחד יכול למחזר משכנתא? 

תשובה: מרגע שלקחתם משכנתא, אתם יכולים, בכל יום נתון, למחזר אותה. יכול להיות מצב בו יהיו קנסות פירעון מוקדם. יש צורך להתייחס לקנסות בבחינת
הכדאיות הכלכלית של המחזור עצמו.

שאלה: איפה עדיף למחזר, בבנק בו יש לי משכנתא או בבנק אחר?

תשובה: עדיף למחזר את המשכנתא במקום בו תקבלו את התנאים הטובים והזולים ביותר. תמיד תבדקו האם ההצעה של הבנק בו אתם נמצאים טובה יותר מההצעה של הבנקים המתחרים (כולל עלויות המעבר והזמן הנדרש לכך).

שאלה: איזה עלויות מעבר יש במידה ורוצים למחזר לבנק אחר?  

תשובה: עלויות שמאי, עלויות פתיחת תיק, עלות מכתב הסכמה דרגה שנייה מהבנק הנוכחי, עלות נוטריון ועורך דין, עלויות רישום. בסך הכל בין 1,000 ₪ ל 2,500 ₪.

שאלה: כמה כסף ניתן לחסוך בעזרת מחזור משכנתא?

תשובה: כאשר מבצעים מחזור משכנתא שמטרתו היא חיסכון כספי בלבד, חשוב לוודא שבאמת קיים חיסכון כזה והוא מצדיק את הפעולה. ככלל, ניתן לחסוך בין 10,000 ל- 500,000 ₪ תלוי בגודל המשכנתא, בתנאים ובעמלות הפירעון.

שאלה: הלמה יועץ המשכנתא של הבנק לא מתקשר אלי ומודיע לי שאני יכול לחסוך הרבה כסף והגיע הזמן למחזר?

תשובה: הבנק, כמו כל גוף עסקי, מרוויח כסף מהריבית שאנחנו משלמים על המשכנתא. שאנחנו ממחזרים אנחנו חוסכים כסף ושאנחנו חוסכים כסף הבנק לא
מרוויח אותו. לבנק אין שום אינטרס שנמחזר!

שאלה: מהם השלבים בתהליך מחזור?

  1. הוצאת דוח יתרות לסילוק ובדיקת כדאיות מחזור כלכלית.
  2. בניית תמהיל משכנתא שישפר את מצבנו הנוכחי.
  3. בקשה לקבל ריביות על התמהיל החדש מהבנק הנוכחי שלנו.
  4. הכנת תיק משכנתא עם המסמכים הבאים:   * צילום של ת.ז + ספח- שני בני הזוג * שלושה תלושי שכר אחרונים * שומת מס לשנת המס האחרונה  רק עצמאים * אישור רואה חשבון על הכנסות לשנת המס הנוכחית * רק עצמאים * אישורים מוכחים על הכנסה ממקורות נוספים (אם יש) * תדפיסי עו"ש שלושה חודשים אחורה לכל החשבונות * אישור זכויות/נסח טאבו
  5. פתיחת אישורים עקרוניים בעוד מספר בנקים.
  6. ביצוע מכרז ריביות על אותו תמהיל – ומחזור בפועל בבנק שנתן את
  7. התנאים הטובים ביותר.

שאלה: איך ייעוץ משכנתא פרטי עוזר לי?

תשובה: על ידי ייעוץ משכנתא פרטי אתם מפסיקים לדאוג כי יש מישהו מקצועי שדואג לכם. כל כאבי הראש והלחץ נעלמים! אתם עומדים מול הבנק עם הידע העדכני ביותר והיכולות הגבוהות ביותר, כל הבירוקרטיה נחסכת מכם ואתם מקבלים את המשכנתא הטובה והמתאימה היותר אליכם. אתם חוסכים הרבה מאוד כסף וזמן

# לסיכום

אנחנו מקווים שהמדריך עזר לכם ומזמינים אתכם לפנות אלינו בכל שאלה שיש לכם.
משכנתא טובה שבנויה טוב תחסוך לכם עשרות ומאות אלפי שקלים ולכן אל תתעכבו עם הבדיקה והמחזור.

גלילה לראש העמוד