בשנים היפות בחיינו ישנם אלו שעובדים למחייתם, ויש את אלו שהשקעות שביצעו בעבר מייצרות להם רווחה כלכלית – וכך מצאו את עצמם חיים את חיי המותרות שרק מעטים משיגים. האם השקעה בקרקע יכולה לסדר גם אותך כלכלית?
במבט ראשון, אורי בצלאל, בן 47 נראה כמו שאר הקולגות כשהוא מגיע בבוקר לעבודה שלו.
בצלאל, עובד כמנהל פיתוח עסקי בחברת היי-טק בשרון. מוריד את הילדים בבית הספר. ב 8:20 הוא מתייצב במשרד, לובש את החולצה הכחולה ומכופתרת ומגוהצת שהפכה לסמל של מעמד הביניים המודרני.
אבל היום, משהו נראה שונה באורי. את הלבוש המחוייט, מחליף ג‘ינס וטי-שירט.
השעה כבר 10:15, והוא עדיין יושב בבית הקפה מתחת למשרד, קורא עיתון.
הסיבה לכך היא פשוטה:
בעוד שעה הוא עולה למסיבת הפרידה ממנו במשרד.
זהו יומו האחרון של אורי בעבודה.
רוב הסיכויים שבכל עבודה אי פעם.
אורי, שייך לקבוצה מעניינת באוכלוסיה: הפורשים המוקדמים.
אלו שלא ממתינים לגיל 67 כדי להנות מהחיים – אלא יצרו לעצמם רווחה כלכלית ואיתנות פיננסית כזאת שהסירה לחלוטין את הצורך שלהם לעבוד.
וכך, בעוד חבריו לעבודה נמצאים בשנים החשובות ביותר לקריירה שלהם – הוא כבר יכול לשים את הפרק הזה בחיים מאחוריו.
עתה הוא יכול להקדיש את ימיו לתחביבים שלנו, לעיסוק החדש שלו בתור משקיע ב“משרה מלאה“ וכמובן, כדי לבלות יותר זמן עם שלושת ילדיו ואשתו רונית.
אורי לא זכה בלוטו או בירושה מבן משפחה עשיר.
אפשר להגיד שהוא הגיע לחופש פיננסי בכלל בגלל טעות…
10 שנים מאוחר יותר ”הטעות“ הזאת התבררה כנקודת המפנה בחיים שלו. כשבאמתחתו כבר יותר 8 עסקאות מוצלחות בשנים האחרונות.
ניסינו לברר איתו: מה מביא מנהל מעולם ההייטק דווקא לעולם מיושן כמו השקעה בקרקעות?
אז איך נכנסת לתחום של השקעה בקרקעות?
האמת שההתחלה שלי הייתה יחסית בטוחה. בקבוצת קטנה של משקיעים שהתאגדה בשנת 2009 לרכישת דונם של קרקע חקלאיות ברעננה, באזור שזה עתה שונה יעודו למגורים.
הכרתי את האזור שבו נמצאת הקרקע, כי בית של ההורים שלי שכן בדיוק 100 מטרים מהקרקע הזאת.
את רוב הילדות שלי ביליתי באזור הזה, ככה שהיה ברור לי בדיוק מה הולך לקרות.
מה התרחש באותה העת?
בשתי מילים: תנופת בנייה.
זה היה די ברור שרעננה תמשיך לצמוח והיא צריכה שטחים להתרחב עליהם, וברגע שהקרקע שינתה את היעוד שלה מחקלאות למגורים זה היה רק עניין של זמן עד שיתקבלו אישורי הבנייה. למשקיע המיומן ההמתנה הזאת שווה הרבה כסף.
איך ידעת שזאת השקעה טובה?
יש אמרה בתחום שלנו: המחיר של קרקעות תמיד יעלה – כי כבר לא מייצרים אותן. ובארץ הקטנה שלנו קרקע היא נכס מאוד מאוד מבוקש. באופן אישי בשנים לפני ההשקעה ראיתי יותר ויותר מהשדות והפרדסים של הילדות שלי הופכים לשכונות – אז מבחינתי לא הייתה פה החלטה מסוכנת מידי.
איך מימנת את ההשקעה הראשונית?
באותה התקופה השתחררה לי קרן השתלמות, וביחד עם קצת חסכונות שלי ובת זוגתי – מצאתי את עצמי עם 165,000 פנויים להשקעה.
התחלתי להתעניין בשוק ההון, בהשקעה בנדל“ן במזרח אירופה וכל מיני רעיונות כאלה. אבל משהו בי פחד לעשות את הצעד. הרגשתי שאני לא מבין בזה שום דבר.
מצד שני, לא רציתי לתת לפקידים בבנק להחליט מה הכסף הזה יעשה בשבילי. חיפשתי אפיק השקעה שיגרום לכסף שלי לעבוד, לא סתם לצבור אבק.
איך בכלל הגעת לקבוצת המשקיעים הזאת?
האמת שמי שארגן את הקבוצה הוא בחור שהכרתי מהשכונה. במקרה נתקלתי בו במכולת בשכונה כשבאתי לבקר את ההורים שלי. הוא היה לבוש מחוייט באופן טיפה מוגזם. אבל הנעלים שלו היו מלאות בבוץ. מתברר שהוא חזר הרגע מאותה חלקה.
הוא סיפר לי על הקרקע שהוא שוקל לרכוש. האמת שדי התלהבתי כי זה ממש נשמע כמו אפיק ההשקעה שחיפשתי. למחרת הוא הזמין אותי למשרדים של החברה שלו והציג לי את העסקה.
ומה החלטת לעשות?
”חתמתי.“ צוחק במבוכה…“סתם, נראה לך שאני אחתום סתם ככה?“
עשיתי שיעורי בית על העסקה הזאת.
מי זאת החברה, מה המחירים בשוק, נפגשתי עם העו“ד ורק אז חתמתי.
אבל כל התהליך הזה היה די מהיר והיה מלווה בהתרגשות.
ואתה שמח שעשית את זה?
כן, כי מתברר שהמזל שיחק לי. עד היום זאת היא אחת מהעסקאות הכי רווחיות שעשיתי. רכשנו דונם במחיר של 1.8 מליון שקל. לי היה עשירית מקרקע והשקעה ראשונית של 180,000 ש“ח הפכה ל 420,000 ש“ח פחות מ 6 שנים אח“כ.
וואו, זה תשואה טיפוסית בתחום?
כן, אבל זה יותר קשור לתזמון שלך בכניסה להשקעה – ופה רוב המשקיעים עושים את הטעות.
במהלך השנים הבנתי שיש 2 נקודות קריטיות במהלך השקעה בקרקע.
הראשונה היא כשהקרקע מבצעת שינוי ייעוד, ברעננה למשל, זה קרה שועדת הבינוי המקומית החליטה שהקרקע שרכשנו תשנה את ייעודה למגורים.
בגלל החלטה אחת של הועדה: השווי של הקרקע הכפיל עצמו בזמן יחסית מהיר פי 4. בנקודה הזאת אנחנו רואים את הקפיצה הכי גדולה בשווי של ההשקעה,
אבל לקנות קרקע שעדיין לא שינתה ייעודה הוא מהלך ספקולטיבי, ויש מרכיב מסויים של הימור בבחירת הקרקע הנכונה. הנקודה השנייה בזמן, היא ברגע אישור תוכניות הבנייה. תהליך הבנייה על הקרקע מתחיל מיד לאחר מכן.
ככה אנחנו גם הולכים על בטוח, וגם מאפשרים לעצמנו להרוויח תשואות שכמעט ולא רואים היום בעולם הנדל“ן.
זה נשמע שהיה לך הרבה מזל בעסקה הזאת
לא ממש. הייתה סיבה אחת למה העסקה הזאת הייתה כל כך מוצלחת. וזה שהמשקיעים היו מודעים לשינוי ביעוד של הקרקע, וידענו שזה רק עניין של זמן עד שיתחילו לבנות שם.
אבל עם הסיכוי בא גם הסיכון…
אבל זה הרבה פחות מסוכן ממה שנראה לך, אני אסביר…
נניח וקניתי 100 מ"ר קרקע בחוף הים של הרצליה במחיר של 500,000 ש“ח.
ברגע שתכנית הבנייה על הקרקע תאושר – השווי של הקרקע יעלה ל 1.3 מליון ש“ח. מדובר על בין 5 ל 7 שנים עד שזה יקרה.
אבל עליית השווי לא מתרחשת באמת ביום אחד, אלא ככל שאנחנו מתקרבים לאישור ותחילת הבנייה המחיר ממשיך לעלות. אז מה כבר יכול לקרות?
הקרקע תימכר לאחר 10 שנים במקום 5? המחירים עדיין ימשיכו לעלות… ואתם עדיין תמשיכו לעשות תשואה דו ספרתית כל שנה.
החלטתם שאתם רוצים למכור את הקרקע? אתם לא תיתקעו כי בכל רגע נתון ניתן למצוא קונה, לממש את ההשקעה ולהמשיך לפרוייקט הבא.
בניגוד למחירי הדיור שיכולים לעלות וגם לרדת (כמו שראינו בחודשים האחרונים) מכיוון שיש מלאי מוגבל של קרקעות בארץ – הביקוש ואיתו המחיר תמיד עולים.
איך אתה מקבל החלטה איפה להשקיע ואיפה לא?
קודם כל, יש לי כמה כללים להשקעה:
- אני משקיע רק בקרקעות שהן בסמיכות לשכונות קיימות – כי זה מעלה את הסיכוי לאישור מהיר של הבניה על הקרקע.
- אני משקיע רק בערים או ישובים בהם יש עלייה של לפחות 5% במחירים הדירות כל שנה, כי ככה אני מגן על ההשקעה שלי ומרוויח פעמים:
גם מהפשרת הקרקע וגם מעליית שווי הקרקע הכוללת באזור.
- אני משקיע רק בקרקעות שעברו כבר שינוי ייעוד – כי ככה אני בטוח שאני לא משקיע בחלומות אלא בשטח שהמדינה כבר הוכיחה שהיא רוצה להתחיל לבנות עליו.
למה אתה פועל בצורה כזאת?
המטרה שלי היא לעלות את הסיכויים לתשואה גבוהה על ההשקעה ומעלים כמעט חלוטין את הסיכוי להפסיד כסף.
אם הקרקע היא בעיר גדולה (כמו תל אביב, חולון, הרצליה) או לצד שכונות קיימות (קריית ביאליק, חדרה ) אנחנו יודעים שהיא תהפוך לקרקע לבנייה.
זה יכול לקחת 5 שנים, או לפעמים אפילו 15 שנים. אבל העיר לא בורחת לשום מקום. את אני יראה את התשואה על הכסף שלי – זה רק שאלה של זמן מתי אממש את ההשקעה.
ולא זה עדיף על השקעה בדירה, למשל?
עד היום, לא היה לי את ההון המספק לרכוש דירה להשקעה. וגם אם היה לי, אני לא חושב שתשואה של 3-4% בשנה זה משהו ששווה את כל כאב הראש של התעסקות עם דיירים, שיפוצים ותחזוקה.
חשבתי גם על נדל“ן בארה“ב, אבל זה רחוק והרבה יותר מסובך. וגם פה התשואה הממוצעת בשנה היא חד ספרתית.
השקעה בקרקעות לבנייה היא האפיק שיכול לייצר לך את התשואה הכי גבוהה ולאורך זמן בעולם הנדל“ן. אפילו העסקה הכי גרועה שאתם יכולים לעשות בהשקעה בקרקע עדיין תעניק לכם מינימום 10% תשואה שנתית.
מה גרם לך להחליט שאתה רוצה לצאת לפרישה מוקדמת?
זה קרה ביום הולדת 40 שלי.
אישתי שאלה אותי מה אני רוצה ליומהולדת, וכל מה שיכולתי לחשוב עליו זה חופש. לא סופ“ש בקפריסין או חופשה משפחתית באילת.
הרגשתי שעם כל הכבוד, לקום כל בוקר לעבודה כדי להגשים את החלום של הבוס שלי זה לא מה שיעזור לי להגשים את שלי. הילדים שלי כבר בבית הספר ובגן – ולא רציתי להיות האבא הזה שרק רואה אותם לכמה דקות כל בוקר וב 22:00 בלילה אחרי שחזרתי מהעבודה והם כבר נרדמו.
הן בני 9, 13 ו 15. אלו הן השנים היפות של המשפחה ואני רוצה להיות חלק ממנה.
השתעשתי ברעיון של להקים עסק משלם עצמי, אבל זה היה לי ברור שיקחו לי הרבה שנים להגיע לרמת החיים שאפשרה לי העבודה הזאת.
בכל מקום שקראתי לגבי פרישה מוקדמת – ההנחייה הייתה זהה: תשקיעו את החסכונות שלנו בנכסים פאסיבים שייצרו לכם תשואה גבוה, אפילו אם זה דורש טיפה סיכון.
למה שווה לקחת את הסיכון הזה?
ההבדל בין תשואה של 5% על ההשקעה ו 10% על השקעה יכול להיות ההבדל בין לצאת לעצמאות כלכלית בגיל 47 או בגיל 59. ככל שתיק ההשקעות שלך גדל יותר מהר – ככה מתקצרת הדרך שלך לעבר העצמאות.
מה אתה ממליץ למי שרוצה גם להיכנס להשקעות בתחום?
האתגר העיקרי היא בחירת המיקום. ההזדמנויות שהיו לי בחולון לפני 10 שנים שרק התחלתי לא קיימות היום. לכן צריכים לחפש את המקום הבא.
העיסקה האחרונה שביצעתי הייתה בקריית ביאליק, וספציפית שכונת גבעת הרקפות.
מה כל כך מיוחד שם?
בקריית ביאליק יש את כל התנאים שאני מחפש בהשקעה.
עיר שמפגינה עלייה קבועה במחירים הדיור (מעל 6% רק בחצי השנה האחרונה, א.ג)
קרקעות שכבר שינוי את ייעודן ונמצאות בצמוד לשכונות הנחשבות של העיר, ויותר מהכל – זה לא עוד מקום שכולם נוערים אליו.
כשזה קורה – המחירים כבר גבוהים מידי כדי לעשות רווח משמעותי, אבל משום מה לא הרבה מסתכלים על קריית ביאליק כיעד אטרקטיבי להשקעה.
הרבה יותר קל רכוש פיסת קרקע, למשל בהרצליה או בשדה דוב, בסמיכות לים. זה גם הרבה יותר ”נחשב“ ויוקרתי. אבל מי שמחפש דרך להכפיל את הכסף שלו בעשור הקרוב יגלה הזדמנויות הרבה יותר טובות דווקא מחוץ לגוש דן – קריית ביאליק היא כנראה היעד האטרקטיבי מכולם.
אז מה הצעד הראשון שצריכים לעשות כדי לרכוש קרקע להשקעה?
המלצה שלי היא למצוא חברה אמינה בתחום שתעזור לך לרכוש את הקרקע. החברות המובילות בתחום יודעות לאתר את הקרקעות המתאימות, ליצור קשר עם הבעלים והן אלו שמנהלות מולו את המשא ומתן לרכישה. הן לרוב רוכשות חלקות שלמות ומתווכות בין הבעלים למשקיע. בלי חברה כזאת רוב הסיכויים שתשלם מחיר גבוה מידי על הקרקע, בגלל שאין לך את כוח המיקוח שלהן.
במיוחד בעסקאות הראשונות בו אנחנו לומדים את כל השלבים הנחוצים להצלחה של העסקה, זה עושה את כל ההבדל אם יש לצידך חברה שאתה יכול לסמוך עלייה ולהנחות אותך בתהליך.
רוצים לקבל עוד פרטים על הזדמנויות השקעה בקרקעות עם פוטנציאל רווחים גבוה? מלאו את הפרטים שלכם לקבלת הצעה מיוחדת