כשליש מהישראלים שמגישים בקשה למשכנתא בבנק נתקלים בסירוב ממנו. רגע לפני שחלום הדירה מתנפץ, מתברר שיש מה לעשות. מומחים בתחום, שסייעו למאות "מסורבי" משכנתא לקבל משכנתא מהבנק, מסבירים כיצד לפעמים גם הבנקים טועים ומעניקים אור ירוק למי שכבר קיבל אדום
אחרי חודשים ארוכים של חיפושים מצאתם את דירת החלומות שלכם – הבית שאתם חולמים למלא ברהיטים ולהניח בו את הראש שלכם בסוף היום. רגע לפני שמתכננים את השופינג באיקאה, או מדמיינים כיצד ייראה שלט ה"כאן גרים בכיף", ישנה עוד פרוצדורה שחייבים לעבור בדרך – המשכנתא. אתם ניגשים לבנק בשמחה, מחכים לצאת עם מסמך וחתימה שמקרבים אתכם עוד קצת לקבלת המפתח, ואז אכזבה – הבקשה למשכנתא לא אושרה. נתון מדהים שנחשף לאחרונה מגלה שכשליש מהישראלים הפונים לבנק לקבלת משכנתא לא זוכים ממנו לאישור, מסיבות שונות. הרגע הראשון בו חלום הדירה מתנפץ הוא מייאש. אבל מתברר שזה לא סוף הסיפור. מסורבי משכנתא יכולים לגשת לבנק ולזכות באישור למשכנתא, ואפילו בתנאים טובים!
ישראל גולדשמיד, מנכ"ל משכנקלות, המתמחים בסיוע למסורבים בבנק, מסביר: ”יש תהליך די פשוט שיכול לסייע לאנשים מסורבי משכנת להיכנס בדלת הקדמית של הבנק, ולקבל זכאות למשכנתא הנכספת. ראינו מאות מקרים בקרב הלקוחות שלנו שהיו מיואשים לחלוטין, אבל הצליחו סוף סוף לקבל משכנתא. מי שחשב שחלום הדירה מתרחק ממנו – זכה בו מחדש עם עזרה מגורם מקצועי".
המקצוענים שמצליחים היכן שהאדם הבודד נכשל
כדי להצליח ב"מרוץ למשכנתא" נדרשים במרבית המקרים ידע, ניסיון מקצועי וקשרים. לפעמים זוג או אדם בודד מול המערכת לא מצליחים היכן שיועצים מנוסים ומקצועיים יצליחו בקלות יתרה. לבראשית ניסיון בסיוע למאות משפחות שנתקלו בסירוב בבנק.
לכן באופן טבעי יש ברשותם כלים לסייע במקרים של "מסורבים", גם כאלה שנראים אבודים.
"יש לנו קשרים אישיים ויחסים טובים עם סניפי בנקים רבים ברחבי הארץ", מסביר גולדשמיד. "לכן, גם אם סירבו לך בבנק מסוים, יש סניפים אחרים מאותו בנק שאנו בקשר עימם, ובהם יכולים לאשר לך. במקרים אחרים נמצא לך דיל משכנתא טוב יותר בבנק אחר. מבחינתך זה בטח לא משנה, כל עוד אתה עובד מול בנק מסודר ולא מול גורמים שרצוי פחות לעבוד עימם".
אז קשרים זה כל הסיפור?
"לחלוטין לא. גם ידע וניסיון דרושים. כל מקרה נבדק על ידנו עד לפרטים הקטנים ואנו בודקים האם יש פרמטרים ונתונים שיכולים לחזק את הבקשה, ולסייע לקבל תשובה חיובית".
ואיך זה שאתם מצליחים איפה שהאדם הבודד נכשל?
"כי יש לנו היכרות נרחבת עם הבנקים שיוצרת יחסי אמון מעולים, ויש לנו 'מבט על' בנושא ההלוואות והמשכנתאות, היכרות מעמיקה עם הבנקים ובעלי תפקידים, עם השיטה, והניואנסים הקטנים שיכולים לסייע. אנו יודעים להתאים ללקוח שבא אלינו את הבנק שייתן לו את הפתרון המתאים ביותר. בכל מקרה חשוב להדגיש – אנחנו קודם כל חושבים על הלקוח. נשיג עסקה בטוחה והוגנת, ונייעץ לו לקבל החלטה הגיונית עבורו".
למה הכוונה?
"כדי לקבל אישור משכנתא מהבנק צריך שיהיה בסיס מתאים. הון עצמי ברמה מסוימת וגם הכנסות ברמה מסוימת שמאפשרים לעמוד בהחזר התשלומים החודשיים. אחרת העסקה לא מתאימה ללקוח, ואנחנו בטח לא נמליץ לו להיכנס לבור כזה ולהגיע חלילה לפשיטת רגל. אם לא מתאים, אנו נגיד ללקוח לחשב מסלול מחדש. אחוזי ההצלחה שלנו בסיוע לסרבני משכנתא גבוהים. במקרים שבהם קצרה ידנו מלסייע, אנו לא גובים כסף בעד הבדיקה והשירות שביצענו. אז מבחינת הפונים אלינו אין סיכון כי המודל שלנו אומר: קיבלת – שילמת. לא קיבלת – לא שילמת".
אנחנו כל יום "קונים" דירה ללקוחות
מתברר שפנייה לגורם מקצועי יוצרת את כל ההבדל בחוויה של קניית הבית ומימונו. למסורבי משכנתא רבים, שלהם ודאי אין מה להפסיד אחרי שהבנק אמר להם "לא", הלימונדה האמיתית שיוצאת מהלימון הזה מתרחשת כשהבנק מאשר להם משכנתא בתנאים טובים ומשופרים מאלו שחשבו עליהם מלכתחילה. גולדשמיד: "לפני רגע לא קיבלת משכנתא מהבנק, ורגע אחרי אתה מקבל אותה בתנאים טובים שלא חלמת עליהם. שחוסכים לך עשרות ומאות אלפי שקלים ממחיר הדירה – הרי כל רבע אחוז קובע".
זה מן הסתם שירות שעולה לא מעט…
"השירות עולה, אבל בשורה תחתונה הוא חוסך לאנשים המון כסף. כשאנשים באים לבנק עם יועץ טוב – ולא באים לבד בלי ידע – הם מקבלים תנאי תשלום טובים, ואז בסיכומו של דבר הם יוצאים מורווחים. תדמיין שלצורך העניין אנחנו כל יום 'קונים' דירה. קונים במרכאות. כלומר מסייעים לאנשים להשיג תנאי משכנתא מעולים. אז ברור שכוחנו מול הבנקים הוא חזק".
בשנייה הראשונה שמסורבי המשכנתאות מקבלים "לא", הם כבר אצים רצים לחפש פתרונות לממן את הדירה עליה חלמו. למרבה הצער, מדובר בפתרונות שמהווים פשרה כואבת. למשל: פנייה לחברות חיצוניות, לשוק אפור, התפשרות על התנאים, או בלית ברירה חזרה לחיפושים המתישים כדי למצוא בית אחר, זול יותר, שיצריך משכנתא נמוכה יותר. אז חשוב לדעת שלפני שמרימים ידיים או פונים למקורות חוץ בנקאיים, עדיין אפשר להשיג את המשכנתא מהבנק. "שווה לכם לבדוק עם יועצים מקצוענים שמיציתם את כל האפשרויות הקונבנציונאליות מול בנק ממוסד", מסביר גולדשמיד.
ולמה בעצם להתעקש על משכנתא דווקא בבנק, ולא מקור חיצוני אחר?
"כי בשורה תחתונה לקיחת הלוואה מהבנק היא עדיין האופציה הזולה ביותר ומשתלמת לעומת דרכי מימון אחרות. ריבית הוא סכום שגובים על סיכון של החזר הלוואה. בנקים יכולים לאפשר לעצמם לגבות ריבית נמוכה מחברות חוץ בנקאיות, שחייבות לגבות ריביות גבוהות לאבטח את הסיכון הגבוה שהן לוקחות על עצמן".
רוצים לקבל ייעוץ ראשוני ללא עלות על הסיכוים שלכם לקבל משכנתא גם אם כבר סורבתם בבנק? מלאו את הפרטים שלכם בטופס הזה
יש מה לעשות גם כשהבקשה למשכנתא נדחית
כדי להבין איך קורה שאחת מתוך 3 בקשות למשכנתא נדחית על ידי הבנקים, להלן הסבר קצר על השיטה, ועל איך אפשר לפצח אותה. הבנקים בישראל הינם גוף כלכלי, הכפוף להגבלים ולהנחיות בנק ישראל ומשרד האוצר. תנאי המשכנתא שנקבעו בישראל כוללים מגבלות על גובה הריבית, התוויה של תנאי המשכנתא ופריסת תשלומים מקסימאלית. מטרת המדיניות הזהירה והמחמירה להבטיח שהסכומים שנלקחו כהלוואה יוחזרו לבנקים.
סניף הבנק בישראל, אליו פונה כל אזרח ומבקש משכנתא, לא מעוניין לקחת סיכון ולכן מבקש להעריך את הסבירות לכך שהאזרח יצליח להחזיר את סכום המשכנתא שנקבע עבורו. הבנק משקלל את נתוני האנשים המבקשים לקבל משכנתא: יכולת ההחזר, גובה הסכום, טיב הנכס לשעבוד, הון עצמי, בטחונות/ערבויות, ופרמטרים נוספים הנוגעים לבקשה. במקרה שהבנק מניח שללקוחות שמולו אין יכולת לעמוד בהחזרי המשכנתא, הוא בוחר שלא לקחת את הסיכון, ומסרב לאשר את הלוואת המשכנתא. ייתכן ואנשים יעמדו בכל הקריטריונים הרשמיים ועדיין בקשתם תידחה. הבנק רשאי לסרב להעניק משכנתא לאנשים על פי שיקוליו, ולא חייב להעניק הסברים.
בין הסיבות הבולטות שבגללן הבנקים מסרבים לאשר משכנתא:
- יכולת החזר נמוכה – החזרת תשלומי משכנתא מצריכה הוצאה כבדה מדי חודש. במקרה של הכנסה נמוכה או לא יציבה החשש שרוכשי הדירות לא יוכלו לעמוד בהחזרי משכנתא וייאלצו למכור את הדירה אפילו במחירי פשיטת רגל. בנק ישראל קובע שהחזרי משכנתא לא יעלו על 40-50 אחוז מההכנסה המשפחתית הפנויה. במידה ומחיר הדירה גבוה מדי והיכולת נמוכה, הבנק לא יוכל לאשר סכום משכנתא גבוה.
- רזומה בנקאי בעייתי – כאשר קיימות בעיות עבר/הווה של הלקוח מול הבנקים, כגון BDI שלילי (דירוג אשראי), חשבון מוגבל, צ'קים חוזרים, אי עמידה בתשלומי עבר, סביר שהבנק לא יאשר הלוואה גדולה כמו משכנתא.
- עניינים משפטיים – עבר של פשיטת רגל, הוצאה לפועל, או כונס נכסים, עשויים לטרפד אישור למשכנתא.
- מקורות מימון בעייתיים – הבנק לא יאשר משכנתא במידה והמימון העיקרי לדירה נעשה באמצעות הלוואות.
- בעיות פרוצדורליות עם הנכס – נכסים עם בעיות משפטיות, בעיות רישום, ואחרות לא יכולים לשמש כבטוחה להחזרת תשלום המשכנתא.
- מכסת משכנתא – הבנק לא יאשר משכנתא ללקוחות שהגיעו לתקרה הגבוהה של משכנתא מצטברת בבנק.
אז רגע אחרי שהבנק אמר "לא", ורגע לפני שמתייאשים, צריך להבין שלרוב הבנק לוקח בחשבון שיקולים גורפים, ולא תמיד הבדיקה שלו מעמיקה. לעיתים כשנכנסים לסעיפים הקטנים יש אפשרות "להציל" את המצב.
גולדשמיד: "אם קיבלתם סירוב, יש מקום לבדוק האם מוצו כל האפשרויות הקיימות מול הבנק. פקיד הבנק שאתם מגישים אצלו את הבקשה לא תמיד ייקח בחשבון את כל הפרמטרים האפשריים לקבלת ההלוואה. פה מגיע 'מבט העל' של מי שבקיא ומומחה. מגיעים אלינו אנשים שלפני רגע התנפץ החלום שלהם, ואנחנו מלווים אותם למצוא את הדרך לקבלת מסגרת האשראי והמשכנתא".
מביאים אותך עד לפתח הדלת
לא כל יום אנחנו קונים דירה! למעשה, כמו חתונה ועוד שלל שמחות, זה אירוע של כמעט פעם בחיים. דירה היא עסק כלכלי יקר. הכי יקר של רוב האנשים בחייהם. מעורבים בו גורמים וגופים רבים, וצריך לדעת איך להתנהל ולתמרן מולם. פנייה לחברה מקצועית לייעוץ משכנתאות עוזרת להתקדם בתהליך, וגם לחסוך על הדרך. גולדשמיד מסכם: "כשמדובר במסורבי משכנתא, החשיבות של היעזרות ביועץ תסייע לכם לפרוץ את מחסום הסירוב, וגם לקבל תנאי משכנתא טובים. ואתם לא לבד – במקום שתתרוצצו לבדכם עם הדאגות והטרדות הכרוכות בהוצאה כלכלית כל כך קריטית, במקום שתעשו טעויות של טירונים, אנחנו נהיה שם עבורכם, עם הידע והניסיון שלנו. אנחנו נלווה אתכם עד לאישור המשכנתא, הרכישה, העברת הבעלות הדירה על שמכם, וקבלת המפתח. למעשה נהיה שם איתכם, עד פתח הדלת. משם… כבר תיכנסו לבד. לבית שלכם שחלמתם עליו".
מסורב משכנתא – אולי הבנק טעה ואתה זכאי לקבל משכנתא? אולי מנהלי הסניף החמירו איתך ואתה עומד בקריטריונים לקבלת ההלוואה שתוביל אותך לביתך? פנה אלינו ונבדוק עבורך, ללא התחייבות. תשלום רק עבור תוצאות.