חשיפה ראשונה: ״הסנדק״ הסודי של יזמי הנדל״ן בישראל

אחרי שהחברה שלו מימנה עשרות פרויקטים נדלניים בישראל במהלך 12 שנים האחרונות - בין היתר בפרוייקטים של חברות כמו פרי נדל"ן וקבוצת גבאי - אריק גולדיאן, מייסד קרן בונוס, סוף סוף חושף מה הם מבדיל בין היזמים שמצליחים לעומת אלה שנכשלים

"רוב יזמי הנדל"ן הם בבסיס שלהם אנשים מאוד אופטימיים… לפעמים אופטימיים מדי...  זה מה שגורם להם בהרבה מקרים להיכשל", אומר אריק גולדיאן המייסד של קרן בונוס, החברה הפרטית הגדולה ביותר בישראל בתחום מימון ואשראי לנדל"ן בישראל.

"יזמי נדל"ן הם אנשים מיוחדים. אנשים שמסוגלים לברוא מציאות. למעט מאוד אנשים יש יכולת להסתכל על חלקת קרקע או בניין מיושן ולראות איך קם שם מגדל חדש ונוצץ.

הבעיה בדרך כלל נוצרת כשחלומות מתנגשים עם המציאות הקשה של תחום הנדל"ן בישראל: בירוקרטיה, סחבת, קבלני משנה בעייתיים והרשימה עוד ארוכה… אז מה שקורה להרבה מאוד יזמים הוא שההערכות שלהם לכמות המשאבים שהם באמת צריכים פשוט לא נכונות. אחר כך כולם רואים את התוצאות. פרויקטים שתקועים במהלך שנים או גרוע מכך חברות שפושטות את הרגל רק כדי שמישהו אחר יקנה את הפרויקט במחירי הפסד ויקח לעצמו את כל הרווח".

גולדיאן בן 56 רואה חשבון בהכשרתו נשוי פלוס 3 ילדים גר בכפר שמריהו. הוא צבר את הונו מייצוג חברות ענק ובהמשך רשויות מקומיות ותאגידי מים בנושאים יחודיים מורכבים ומסובכים והכל ע"ב הצלחה. במקום להשקיע את הכסף בשוק ההון, גולדיאן בחר להקים קרן ייחודית, קרן המממנת פרוייקטים בתחום הנדל"ן בישראל.

עד היום החברה שגולדיאן הקים העמידה אשראי לעשרות פרויקטים. רשימה חלקית של פרוייקטים בהם החברה הייתה מעורבת השנה הם: עשרות פרויקטים של קבוצות רכישה כגון: 'גן הפקאן' של פרי נדל"ן הכולל 54 יחידות . ליווי בניה של 204 יחידות בבת ים . מימון בניה של משרדים ושטח מסחר של חברת מרץ השרון על פני 17,000 מ"ר בכפר סבא. ליווי עשרות תמאות בירושלים ת"א הרצליה חולון בת ים וכו' בינהם של חברת אלונים בבעלות היזם שמוליק לוי נשיא התאחדות הקבלנים לשעבר בירושלים. פרויקטים רבים של פינוי בינוי כולל בבלי ע"י חברת אורבן שבבעלות דודי זהבי ויאיר סגל. וכן פרויקט פינוי בינוי בהדר יוסף ע"י קבוצת גבאי.

למה בחרת להשקיע את הכסף במימון נדל"ן ולא בשוק ההון או בחברות סטארט אפ?

יש לכך שתי סיבות הראשונה ערכית והשנייה עסקית. ברמה הערכית והאישית, יש לומר, אני מאמין בנדל"ן ישראלי. אני מאמין שצריך לבנות במדינה שלנו... והרבה. זה קצת מרגיז אותי כל הזמן לשמוע איך מאדירים ההסטארט אפים בישראל עם כינויים בתקשורת כמו 'סטרט אפ ניישן'. עם כל הכבוד לחברות הסטארט אפ, עדיין מדובר במגזר מאוד קטן ושולי. תכל'ס, מה אתה צריך בשביל להקים חברת סטארט אפ? כמה מתכנתים בחדר חשוך עם מחשבים? 

לעומת זאת ברגע שאתה מקים פרויקט נדל"ן, אתה באמת מניע את הכלכלה. תחשוב על מאות ואפילו אלפי הספקים שמתפרנסים מפרויקט נדל"ן אחד. תחשוב על כל המשפחות שלהם. מדובר כאן על פרנסה למשך שנים. ואני אפילו לא מדבר על הפתרון לבעיה הבוערת ביותר בישראל - החוסר ביחידות דיור לתושבים.

אז אותי באופן אישי זה מעצבן לשמוע פוליטיקאים מדברים על איזה מדינת סטארט אפ גדולה יש לנו. כשבמקביל השלטונות שמים רגליים ליזמי הנדל"ן.

אבל שלא תבין אותי לא נכון… אני לא עושה את מה שאני עושה רק בגלל האמונה שלי בנדל"ן ישראלי. ללא ספק יש כאן ביזנס וזה ביזנס טוב. אנחנו עוזרים ליזמים וקבלנים להשיג את הכסף שהם צריכים בשלבים הקריטיים של הפרויקט ומקבלים עמלה עבור המימון שאנחנו מעניקים. 

באיזה שלבים פונים אליך יזמים וקבלים, למה הם לא נעזרים בבנקים או בקרנות אחרות?

קודם כל הם נעזרים בבנקים וחשוב לי לציין שהיום בניגוד לעבר הבנקים הרבה יותר דינמיים וגמישים. יחד עם זאת הבנקים עדיין מוגבלים ברמת המימון שהם יכולים להעניק לפרויקטים מסוימים. אנחנו יכולים לסייע במימון ליזמים בכל שלב בפרויקט החל מהשלב הראשוני של רכישת הקרקע ועד לשלב ערבות חוק המכר, הפרי סייל והמכירה לאחר השלמת הפרויקט. לפני מספר ימים חתמנו על הסכם עם חברת הביטוח איילון. זהו הסכם ייחודי לחברה פרטית כמו בונוס. הסכם שמאפשר לנו להעניק לחברות יזום וקבלות ערבויות גם לשלבי הביצוע.

עד היום העמדנו מימון לכל פעילות נדלנית אפשרית: פרוייקטים פרטיים ומסחריים, תמאות, חידוש עירוני, וקבוצות רכישה. בין אם מדובר בפרוייקט קטן, נאמר תמ"א בניין אחד בכפר סבא, או פרוייקט של מאות יחידות בחריש אנחנו מסוגלים להעמיד את סכומי הכסף הדרושים.

היתרון שלנו הוא בגמישות. מאחר ואנחנו לא גוף המתווך כסף או גורם המייצג מספר רב של משקיעים והמימון מוענק מהכיס הפרטי של החברה, יש לנו יכולת לפעול במהירות. במקרים מסוימים אנחנו אפילו יכולים להעמיד את הכסף תוך 7 ימי עסקי.

באיזה תנאים אתם נותנים ליזמים וקבלנים אשראי?

יש לנו מספר תנאים. הראשון ואולי החשוב ביותר הוא נסיון.  אנחנו לעולם לא נעמיד אשראי ליזם ללא כל נסיון בתחום. כשיזם מגיע אלינו לבקש מימון אנחנו חייבים לראות שהוא כבר השלים לפחות פרויקט אחד בהצלחה. 

התנאי השני הוא ראיה מציאותית של הפרויקט. וזה מתחבר למה שאמרתי בתחילת הראיון. אנחנו צריכים לראות שהתחזיות שלו להכנסות וההוצאות הן מציאותיות ושהוא מבקש מספיק כסף כדי לעמוד ביעדים.

התנאי השלישי הוא הרקורד העסקי של האדם שעומד מולנו. קרן בונוס מוגדרת כנותנת אשראי מורחב מטעם בנק ישראל ולכן אנחנו חייבים לוודא שהוא לא עבר על חוקי הלבנת הוא אם ה-BDI שלו תקין.

התנאי הרביעי הוא העמדת בטוחה כנגד המימון. אנחנו מעניקים מימון אך ורק כנגד נכס שכבר נמצא בבעלותו של היזם. לכן העמדת האשראי מחייבת בדיקה של הבטוחה. חשוב לי לציין שאנחנו אף פעם לא בונים על החזר של ההלוואה מהבטוחה אלא מההכנסות של הפרויקט. ההוכחה לכך היא שעד היום אחרי 12 שנות פעילות ומימון של מאות פרוייקטים, נאלצנו לממש את הביטחונות רק בשני מקרים.

אז אם אתם עומדים בתנאים האלה וזקוקים בליווי בנקאי להשלמת הפרוייקט הנלדני שלכם. אנחנו יכולים להעניק לכם פתרונות מימון ואשראי לכל פרויקט ולכל שלב. משלב רכישת הקרקע, מיזנין ( השלמת הון עצמי) ערבויות לביצוע, ערבות חוק מכר ועד לשלב הפרי סייל, המכירה והאכלוס.

כמו שאמרתי ברוב המקרים, אם הכל תקין, אנחנו יכולים להעמיד את הכסף תוך 7 ימי עסקים."

לפרטים נוספים והגשת בקשה לאשראי ומימון פרויקט נדל"ן לחצו כאן.