כל האמת על השקעות נדל״ן באנגליה

אוכלוסיית בירת הממלכה האנגלית ממשיכה לצמוח הודות לעשרות אלפי צעירים שעוברים לעיר כל שנה, הגידול הטבעי באוכלוסייה והגירה.

אבל, קצב הבנייה של דירות ובתים למעמד הביניים – פשוט אינו מצליח להדביק את הביקוש בשוק.

כדי לסייע בהוספת דירות חדשת לשוק ולהקל על המחסור בדירות, עיריית לונדון בשיתוף המשרד לדיור במדינה ערכו שינוי קטן בחוקי הבנייה – שיצר הזדמנות השקעה מהירה ששווה למשקיעים הפרטיים הרבה כסף. 

החלטה הייתה לערוך שינוי בחוק האזורים, מה שיאפשר לחברות יזמיות בתחום הנדל“ן לבצע שינוי יעוד של כל בניין משרדי למגורים באופן כמעט מידי – וזאת מבלי צורך להמתין שנים לקבלת ההיתר.

הבירוקרטיה האנגלית התפוררה אל מול הצורך המידי בדיור לתושבי העיר – וכך יזמים ומשקיעי נדל“ן זיהו את ההזדמנות והחלו לרכוש בנייני משרדים ובתהליך מזורז ולהמיר אותם למגורים.

אז רוב הסיכויים שאם רק לאחרונה נחשפת להזדמנות השקעה זאת – בגלל המצב המיוחד שנוצר בשוק.

וסיכוי סביר שנתקלת בפרסומים שמציעים לך “להיות בעלים של דירה בלונדון” כמעט בכל עיתון גדול או שלט חוצות בישראל.

על פניו, השקעות נדל”ן בלונדון, במיוחד לאור השינויים שהתרחשו במדינה בתקופה האחרונה:

ירידת שער הפאונד בעקבות הברקזיט (ההחלטה הבריטית על יציאה מהאיחוד האירופי), במיוחד אל מול השקל והדולר – הצליח להגדיל את כוח הקנייה של ישראלים רבים.

מצד שני, החוק שמאפשר המרת בניינים משרדים למגורים – מאפשר לקנות נדל”ן זול (משרדים) ולהמיר אותו לנדל”ן בעל ערך גבוה (מגורים). קיצור הבירוקרטיה – מאפשר למשקיעים לנצל את המחסור שיש בשוק כבר היום.

בנוסף, כדי להפוך את הדיור בר ההשגה לזמין עוד יותר – תושבי העיר יכולים לזכות במימון של עד 95% משווי הנכס. מה שאומר שהחלום לרכוש דירה שחולקים תושבים רבים של העיר – הפך לאפשרי מתמיד.

אז כיצד ניתן לנצל את ההזדמנות להשקעה בעיר?

באחת מ 3 דרכים עיקריות.

1.רכישת דירה מיזם ישראלי

מספר חברות נדל״ן מקדמות אופציה זאת.

בניינים המשרדים נרכשו ושופצו על ידי חברות נדל”ן ישראליות שיש להם פעילות באנגליה.

הדירות שבהן, נמכרות ישירות לישראלים מתוך מטרה שאלו ישכירו אותן ויזכו לתשואה כפולה.

גם מתשלומי שכ”ד השוטפים, וגם מעליית הערך הצפויה של הדירה.

כשאנחנו מדברים על השקעה לצורך בעלות דירה – לרוב מדובר על השקעה ראשונית של מיליון עד כ 2 מליון כדי להיות בעלים של הדירה בעיר. שכר הדירה החודשי צפוי לייצר תשואה של כ 3-4% בשנה, אחרי הוצאות.

לרבים, זאת היא הגשמה של חלום הבעלות של נדל”ן בחו”ל.

אבל אם נבדוק ונציץ קצת מתחת לפני השטח – נגלה שהעסקה הזאת לא הכרח כל כך טובה.

חברות הנדל”ן עושים את הרווח המשמעותי שלהם בעת מכירת הנכס למשקיעים ישראלים, לעיתים במחירים מופקעים. למרות שמחירי הנדל”ן בעיר נפלו בשנתיים האחרונות בעקבות הברקזיט – משקיעים אלו רוכשים דירות בטווח מחירים שדומה לאלו שלפני המשבר. 

ככה, היזם ולא המשקיע נהנה מעליית הערך והתשואה הגבוהה עקב שינוי הייעוד של המשרד.

לפני שאתם רוכשים דירה מיזם ישראלי חשוב לבדוק מה המחיר הריאלי של הנכס בשוק, ולא לשלם יותר ממה שהנכס שווה באמת. (ברוב המקרים תקנו דירה במחיר גבוה ממחיר השוק) 

ויותר חשוב, לזכור שהרווח בעסקת נדל”ן מתבצעת ברכישה.

אם אנחנו משלמים מחיר גובה מידי – הסיכוי לרווח ותשואה יפה מצטמצם באופן וודאי.

2.איתור, רכישה, המרה ושיפוץ של נכס באופן עצמאי

משקיעים שמעוניינים למצוא נכסים מתחת למחיר השוק ולהנות מההזדמנות לרווחים מהשקעות בנדל”ן לונדוני – יכולים לנסות לבצע את המהלך היזמי בעצמם.

האופציה הראשונה היא איתור נדל”ן מסחרי, כדוגמת בנייני משרדים.

לאחר סיום הרכישה, היזם יכול להגיש בקשה לשינוי הייעוד של המבנה.

תהליך האישור הוא מהיר יחסית (פחות מחודשיים בד”כ) ובסופו היזם יכול להתחיל בשיפוץ המבנה.

לצורך רכישה של בניין משרדים, יזם יצטרך להשקיע סכום של 2-5 מליון פאונד (כ 8-40 מליון ש”ח)

אופציה שנייה היא לדירת מגורים קיימת או חדשה ולהשכיר אותה.

גם פה נדרשת השקעה של לפחות מיליון ש”ח. ובהנחה ועשיתם מחקר רציני ואיתרתם נכס שנמכר ב 10-20% פחות ממחיר השוק – יש לכם סיכוי טוב מאוד להרוויח.

נכון, זה דורש השקעה של זמן, בנוסף להשקעה הכספית – אבל זאת כנראה הדרך הטובה ביותר לעקוף את החברות היזמיות ולחתוך את המתווך.

החסרון העיקרי של דרך השקעה זאת בנדל”ן הלונדוני – הוא הסיכון הגבוה עקב פיזור נמוך.

לשים את כל הביצים בסל אחד, או במקרה הזה בדירה אחת – הוא מהלך מסוכן.

המצב בשוק או בשכונה ספציפית תמיד יכול להשתנות. ומספיק שבמשך חודשיים הדירה לא תהיה מושכרת, נגיד עקב אי מציאת דייר מתאים – כדי לחסל לחלוטין את הרווח שלך באותה השנה.

לכן ההמלצה למשקיעים היא לדאוג לפיזור רחב ככל הניתן. אם זאת באמצעות רכישת כמה דירות בעיר. או ע”י הצטרפות לקבוצת משקיעים, שלרוב מאפשרות להתחיל להשקיע בסכומים קטנים יותר

3.קבוצות השקעה

נכון לכתיבת שורות אלו, רק גוף השקעות ישראלי אחד מציע זאת אופציה זאת – חברת פרופרטי UK.

החברה, בשיתוף פעולה עם יזם מקומי, מאתרת נכסים בלונדון, ומגייסת הון ממשקיעים ישראלים לצורך רכישה, המרה, שיפוץ ומכירת הדירות ברווח. כל המהלך נמשך כמספר בודד של שנים – והיתרון הגדול בו למשקיע הוא הרווח המהיר, לצד העלייה ברווח משינוי ייעוד המבנה.

עקב דרישת החוק, ההשתתפות בקבוצת משקיעים מוצעת רק למספר מצומצם ומוגבל של אנשים.

לרוב יחידת השקעה מתחילה מ 300,000 ש”ח. מה שמאפשר למשקיעים שיש בידם יכולת – להשקיע במספר פרוייקטים כאלה, לייצר לעצמם פיזור ותזרים קבוע בסיום כל אקזיט.

היתרון המשמעותי בשיטת השקעה זאת – היא שהחברה היזמית והמשקיע נמצאים באותו הצד. החברה מרוויחה רק בסיום מוצלח ורווחי של פרויקט, ולא עקב מכירה של נכסים במחיר גבוה ומנופח למשקיעים ישראלים.

אז מה צריך לעשות משקיע שרוצה לנצל את חלון ההזדמנויות להשקעות בלונדון?

תלוי בעיקר במטרות שלכם.

אלו שרוצים לעשות את עבודת הרגליים בעצמם – מומלץ להתחיל להכיר את השוק בעיר, את החוקים שמאפשרים ליזמים לבצע עסקאות רווחיות, וליצור לעצמו צוות של אנשי מקצוע אמינים (מתווך, קבלן, עו”ד וכו’) שיכולים לסייע לו להוציא את הפרויקט לפועל וללוות אותו בתהליך.

משקיעים שמחפשים לבצע השקעות פסיביות יותר ולהנות מהרווחים – יגלו שהשקעה כחלק מקבוצה או רכישת נכס באופן עצמאי (במחיר הגיוני) תאפשר להם לנצל את ההזדמנות זאת, ולחסוך הרבה זמן ועבודת רגלים בדרך להשקעה בנכס הנכון.

רוצים לקבל פרטים נוספים על הזדמנויות השקעה בלונדון?
מלאו את הפרטים בטופס ונהיה איתכם בקשר בהקדם