במזרח ארה“ב הברית, במדינת פלורידה נמצאת אולי העיר המעניינת ביותר כיום להשקעה – ג'קסונוויל (Jacksonville).
מדובר על העיר הגדולה ביותר בארה"ב מבחינת שטח ובעלת מספר התושבים הגדול ביותר בפלורידה. ולא סתם היא הפכה ליעד השקעות אטרקטיבי לישראלים המחפשים לייצר תשואה מעולה על הכסף שלהם.
פלורידה, הייתה אחת מבין מהמדינות שסבלו מירידות משמעותיות במחירי הנכסים במהלך משבר הנדל“ן של העשור הקודם. ההתרסקות המהירה של שוק הנדל“ן יצרה הזדמנויות השקעה שכמעט ולא ניתן למצוא כיום.
משקיעים מגלים כי ניתן לרכוש נכסים באזורי ביקוש בעשרות אלפי דולרים בודדים – ולהצליח לייצר תשואה כפולה.
פעם אחת מיצירת תשואה שוטפת על ידי השכרת הנכס לדיירים ובפעם השנייה מעליית שווי של הנכסים בעשרות אחוזים בשנים הקרובות.
בתקופה שכל ישראלי רוצה שגם לו יהיה נכס – החלטנו לחקור לעומק את המציאות שנוצרה בעולם ההשקעות הנדל”ן, ולהבין האם שוק הנדל"ן בארה“ב באמת עדיין חי ובועט.
האם ג‘קסונוויל היא ההזדמנות ההשקעה הטובה ביותר בשבילך?
מלאו את הפרטים שלכם כדי לגלות
חלון ההזדמנויות מתחיל להיסגר – כך משקיע נבון צריך לפעול.
החלטנו לשמוע מאלו שנמצאים בשטח ומעורבים בהשקעות נדל“ן בעיר באופן יומיומי, ולהבין מהם איך ניתן לנצל את הזדמנויות ההשקעה בעיר.
"קודם כל , אני חייב לציין – חלון הזדמנויות ההשקעה הולך ומצטמצם. ככל שעובר הזמן, יותר ויותר קשה לנו להשיג את התשואות שאנחנו, המשקיעים הישראלים, מחפשים“, מודיע באופן שאינו משתמע לשני פנים יואב לביא, מבעלי הפירמה לביא השקעות נדל“ן ומי שמלווה ומדריך משקיעי נדל“ן רבים בארץ לעבר ההשקעות שלהם בארה“ב.
אז יש עדיין הזדמנויות השקעה היום בארה“ב?
”בהחלט כן. מי שמחפש ליצור תשואה שוטפת יפה על הכסף שלו בשנים הקרובות על ידי השכרת הנכס, וגם ליהנות מעליית ערך בשווי הנכס – זאת אולי אחת הערים המעניינות בעולם כיום להשקעה.
מה הופך את ג'קסונוויל לכל כך אטרקטיבית?
בשנת 2017 מגזין פורבס היוקרתי הכתיר את ג'קסונוויל כאחת מחמש הערים המעניינות ביותר להשקעה לשנה זאת. בנוסף המגזין הכתיר את העיר כאחת מהערים עם הצמיחה המהירה ביותר בארה“ב שעקפה את סן פרנסיסקו, אטלנטה, מיאמי והרבה ערים אמריקאיות גדולות אחרות"
זה סימן מעולה, לא?
”לחלוטין, סוד קסמה של ג‘קסונוויל הוא בעובדה שג'קסונוויל היא עיר חוף מדהימה המהווה מרכז תיירותי המורכב מגלריות אמנות, מוזיאונים, מסעדות, בתי קפה, ברים, חיי לילה, מלונות ותיאטראות.
אבל חוץ מהתנאים הגאוגרפים של העיר שהופכים אותה לעיר תיירותית, את הצבתה כאחת הערים החשובות בחוף המזרחי של ארה“ב ניתן לרתום לכמה גורמים עיקריים:
- בעיר יש שני בסיסים ימיים גדולים שמעסיקים מעל ל-80,000 חיילים.
- יש נמל גדול בעיר שמעסיק מעל ל-60,000 תושבים.
- יש בעיר סקטור רפואי גדול שמעסיק יותר מ 100,000 עובדים.
משמעות כל אלו היא שיש עוגן תעסוקתי חזק מאוד שמשמש כמנוע צמיחה לעיר.
לאחרונה ראינו גם שענקית המסחר המקוון אמזון פתחה מרכז לוגיסטי שני באזור. מהלך שצפוי להגדיל את כמות המועסקים בעיר וממשיך להראות את הבעת האמון של התאגידים הגדולים בהמשך צמיחתה של העיר.
ג'קסונוויל היא אחת מהערים הבודדות שנשארו בפלורידה שמחירי הנכסים עדיין מאפשרים לנו המשקיעים להשיג את התשואות הגבוהות שאנו מחפשים. טמפה, מיאמי,פורט-לוטרדייל, אורלנדו וערים גדולות אחרות במדינה, כבר מזמן הגיעו לרמת מחירים גבוהה שהופכת את ההשקעות שם ללא רלוונטיות עבורנו.
חלקם אפילו עברו את מחירי 2008 (לפני המשבר).
אז למה אנחנו לא רואים יותר משקיעים נוהרים לעיר?
"אנחנו כן רואים נהירה הולכת וגוברת של משקיעים לעיר ולארה"ב בכלליות, השוק כרגע בג'קסונוויל הוא שוק של מוכרים. שזאת הזדמנות אך גם יכול להיות חסרון למשקיע הלא מנוסה.
עובדה זו גורמת לחברות השיווק השונות בארץ להתחיל להמציא דרכים יצירתיות למכור למשקיעים עסקאות שכביכול מייצרות תשואות גבוהות – אבל לצערי זה רק על הנייר.“
איך אפשר להימנע מזה?
”המשקיע המתחיל והמנוסה כאחד צריך להיזהר שמחברות שמספקות תשואה מובטחת. אני שומע את הסיפור בערך כל יום.
נעשו כבר תחקירים בכל ערוצי התקשורת הגדולים בישראל ואפילו הרשות לניירות ערך מבצעת חקירות כנגד כמה חברות שמשווקות נכסים בצורה הזאת של תשואה מובטחת.
ובאופן כללי, ההמלצה שלי למשקיעים היא לא לפנות לחברות שמשווקות נכסים שנקנו על ידם ונמכרות למשקיע אחרי הרווח שלהם. כי אז לרוב אתה בצד המפסיד של העסקה.
הדרך הטובה ביותר היא לעבוד עם איש מקצוע שילווה אותם בכל תהליך הרכישה ואת הנכס הם יאתרו באופן ישיר מהשוק. רק כך נשמרים האינטרסים של המשקיע בצורה הטובה ביותר".
למה שמשקיע לא יעשה זאת לבד? זה עד כדי כך קשה?
"ממש לא, ובהחלט כל אחד יכול לעשות זאת לבד.
הבעיה היא שלא לכולם יש את היכולת או האנרגיה לארוז מחר מזוודה ולטוס כמה פעמים לארצות הברית, לכתת רגליים ולמצוא חברות שיפוץ אמינות, חברות ניהול אמינות ועסקאות טובות. כל הדברים האלה לוקחים זמן, נסיעות רבות והשקעה כספית רבה.
וכמובן שיש לא מעט טעויות בדרך. אין מה לעשות זה חלק מן הלימוד.
במידה ולמשקיע יש את הזמן ואת היכולות הכלכליות לעשות זאת אני הראשון שאומר לו יאללה היום להזמין כרטיס ולקפוץ למים."
אז איך עושים את זה נכון? מה אתה ממליץ היום למישהו שרוצה להשקיע בג‘קסונוויל?
במידה ולמשקיע אין את הזמן הדרוש או את האנרגיה לעשות זאת לבד האופציה הבאה הטובה ביותר בעיני עבור המשקיע היא לקחת יועץ חיצוני לא תלוי בעל ניסיון ולהיעזר בו לפחות לכמה העסקאות הראשונות.
מומחה בעל ניסיון בהשקעות נדל“ן בארה"ב – מכיר את אנשי המפתח בעיר. אם אלו מתווכים שיביאו לו עסקאות מתחת למחיר השוק, קבלנים בעלי נסיון שתפקידם להשביח את ערך הנכס או חברת ניהול שתדאג להתנהלות מול הדיירים וטיפול בכל בעיה שצפויה לעלות. עבודה עם אנשי המקצוע המתאימים תעניק לנו ראש שקט.
ויותר מזה, כשאנחנו יושבים בארץ ולא נוסעים לארה“ב כל שבוע – אנשי מקצוע מעולים יכולים לעשות את ההבדל בין השקעה טובה לבין נכס שמייצר אין סוף בעיות ואפס תשואה.“
מעוניינים לקבל ליווי מקצועי בהשקעות בארה“ב? מלאו את הפרטים שלכם בטופס הזה
אתה יכול לתת לנו כמה דוגמאות לעסקאות מוצלחות?
"בהחלט, יש לנו מספר לא מבוטל של עסקאות כאלו שנעשו בחודשים האחרונים.
אחת מהם הייתה דווקא עסקה שליוויתי משקיע שנכווה בעבר בעסקה בארה"ב ואני שמח שהצלחנו לתקן לו את את חווית ההשקעה בארה"ב.
המטרה הייתה לזהות נכס שיכול להפיק ללקוח תשואה של לפחות 8% בשנה לאחר הוצאות.
את הנכס המיועד זיהינו בשכונת Atlantic Boulevard, בחלק מאוד אטרקטיבי של העיר.
מחיר הנכס היה 80,000$, לאחר שיפוץ יסודי ועלויות הרכישה של הנכס העלות הכוללת למשקיע הייתה כמעט 102 אלף דולר.
הערכת השווי של הנכס לאותה תקופה הייתה 115,000$, מה שמגלם תשואה מיידת של כמעט 14% על השווי של הנכס בעת הרכישה. היום אני יכול להתחייב שהנכס שלו שווה כבר יותר מזה.
שכר הדירה החודשי של הנכס עמד על 1,250$ ולאחר הוצאות המשקיע מקבל כל חודש קצת מעל 750$ מה שמשקף תשואה שנתית של 9% בדיוק.
אם אנחנו לוקחים בחשבון שנמכור את הנכס בעוד 5 שנים לדוגמה, אנחנו יכולים לדבר על תשואה ממוצעת של כ 17% בשנה."
נשמע פנטסטי!
”בהחלט, אבל אני רק אזהיר שאין פה שום התחייבות לתשואות או התעשרות מהירה, וכמו שכבר ציינתי – אל תתפתו ללכת אחרי אלו שכן מבטיחים זאת.
במקרה הספציפי הזה,גם במצב בו הנכס לא יעלה בשווי באחוז אחד ב-5 השנים הקרובות, שזה מצב מאוד מאוד פסימי – המשקיע עדיין מבטיח לעצמו כ- 9% תשואה לאותה התקופה.
צריך גם לזכור לקחת בחשבון את תשלומי המס אשר חלים עלינו, בשום שלב זה לא הופך את העסקאות שלנו ללא רווחיות או כדאיות אבל זה משהו שצריך לקחת בחשבון".
ומה צריך לעשות מי שרוצה למצוא לעצמו גם נכס להשקעה בג'קסונוויל?
אנחנו מלווים משקיעים רבים כל שנה, בין אם זאת העסקה הראשונה שלהם או שהם משקיעים משופשפים.
אנחנו מעניקים ייעוץ ראשוני לכל מי שרוצה לנצל את ההזדמנות הזאת ללא עלות.
רק צריכים להשאיר את הפרטים בטופס ונהיה אתכם בקשר
דיסקליימר: התוכן המופיע בעמוד זה הינו תוכן מקודם.
