ארה“ב הפכה בעשור האחרון ליעד השקעות חביב ביותר על הישראלים. הסיבה נעוצה בכמה גורמים: ירידת המחירים בעשור הקודם, העובדה שגם היום ניתן לרכוש נכסים איכותיים ברבע מהמחיר שנשלם עבור נכס להשקעה בארץ ותשואה גבוהה באופן משמעותי על ההשקעות שלנו – בהשוואה לשוק הנדל"ן הישראלי.
עכשיו מתברר שלצד ההזדמנויות הגדולות בתחום, והרצון של ישראלים רבים גם הם לקנות לעצמם נכס מניב בארה“ב – פועלת תעשייה שמטרתה בעיקר למשוך ישראלים להשקעות בעסקאות שהן רחוקות מאידאליות.
בתקופה שכל ישראלי רוצה שגם לו יהיה נכס – החלטנו לחקור לעומק את המציאות שנוצרה בעולם ההשקעות הנדל”ן, ולהבין האם שוק הנדל"ן בארה"ב עדיין חי ובועט.
הסודות שחברות הנדל“ן לא סיפרו לכם
"ראשית כל אומר, ככל שעובר הזמן יותר יותר קשה להשיג את התשואות שאנחנו המשקיעים הישראלים מחפשים – זה הוא חלון הזדמנויות שהולך ומתצמצם“, מודיע יואב לביא, מבעלי הפירמה לביא השקעות נדל“ן ומי שמלווה ומדריך משקיעי נדל“ן רבים בארץ לעבר ההשקעות שלהם בארה"ב.
השקעות נדל“ן בארה“ב כבר לא אטרקטיביות היום כמו בעבר?
”לא לזה התכוונתי“, הוא חורץ.
”רק בגלל שאנחנו נתקלים לאחרונה בלא מעט ישראלים שנכוו על ידי חברות השיווק שפועלות בתחום – אני ממש לא רוצה שהקוראים שלך יקבלו רושם מוטעה או חס וחלילה יתחילו לפחד…"
יש עוד הזדמנויות השקעה היום בארה“ב?
”בהחלט! צריכים רק לדעת איך לזהות עסקאות טובות, ועל אלו מוקשים אסור לדרוך בדרך לנכס להשקעה משלך.“
ממה צריך להיזהר?
”נתחיל מהסוף – אסור ליפול לטעות של השקעה עם חברה שמוכרת לנו נכס עם תשואה מובטחת. הבטחה כזאת היא דגל אדום לחברה שצריכים להתרחק ממנה.“
למה אתה אתה כל כך בטוח?
”העובדה הפשוטה היא שכאשר חברת שיווק מוכרת לנו נכס שבבעלותה ומציעה לך תשואה מובטחת – היא מוכרת לנו בדרך כלל נכס במחיר מופקע שהוא 40-50% גבוה מהמחיר הריאלי שלו בשוק במקרה הטוב.
ובמקרה הרע זה יכול גם להגיע לפי 2 או 3 מהשווי שוק האמיתי של הנכס ולצערי אני נתקל בזה לא מעט."
וואו, זה מטורף!
”ספר לי על זה. המומחיות שלהם היא לצייר תמונה ורודה למשקיעים המשוכנעים שהם נכנסו לעסקה מעולה.
אבל צערי ההפך הוא הנכון , בפועל הם נכנסו לעסקה שעשו על גבם סיבוב חזירי ובנוסף במילים אחרות מבטיחים להם : ”התשואה שלך …עלינו“
אם השוכר מסיבה כלשהיא לא שילם לנו שכירות – החברה תספוג את זה.
ואם לא מצאנו דייר – החברה תספוג את זה.
ואם התפוצץ צינור בדירה – החברה תספוג את זה.
אז באופן טבעי אנחנו מבינים שעל מנת שלחברה יהיה את האפשרות לספוג את כל ההוצאות הללו, וההוצאות הללו קיימות באופן חד משמעי. חברת השיווק צריכה להוסיף את כל העלויות האלה על גב המשקיע.
וזה די ברור שדבר כזה לא יכול להחזיק מים לאורך זמן. כל עוד הגלגל שיניים מסתובב והעסק עובד כולם מבסוטים.. אבל זהו מגדל קלפים שעלול להתמוטט מהר מאוד כהשדברים לא הולכים בדיוק כמצופה.
אני ממש לא ממציא את העובדות האלה – כל השיטות האלה כבר פורסמו בעבר בתחקירים מקיפים בתאגיד השידור כאן, דמרקר ובגלובס בין היתר.
אז איך הן ממנות את כל ההוצאות והתחייבויות שלהם אל המשקיעים?
”תעשה חשבון לבד – משרדים מפוארים, צוות אנשי מכירות, מכונות אספרסו משכוללות ותקציבי פרסום מפלצתיים.
אהה ושכחתי, מעבר להוצאות התפעול שמשמנות את המכונה הגדולה הזאת הם גם צריכים להרוויח נכון? תזכיר לי רגע מי גם משלם גם על זה..?
ואחרון חביב, הוא הלקוח… שגם לו הם צריכים לדאוג ולתת לו 9% על הכסף של כל שנה.. אם יש דייר או לא, הוצאות ביטוח, הוצאות חברות ניהול, הוצאות מיסי ערייה וארנונה. הכל עליהם.
תחבר את הכל ביחד וייצרת לעצמך נוסחה מדויקת איך להיכנס לעסקה רעה! עסקה שבסוף יום סביר להניח שילמת עבור נכס מחיר משמעותי מעל מחיר השוק"
אז אני מבין שאין ארוחות חינם…
”נכון, אסור ליפול להבטחות תשואה. עלינו לבדוק תמיד מהו מחירו הריאלי של הנכס בהשוואה לנכסים אחרים באזור, מה הם מחירי השכירות הריאלים ואיזה סוג אוכלוסיה הולכת לשכור מאיתנו את הנכס.
ואם העסקה נשמעת טוב מידי מכדי להיות אמתית – רוב הסיכויים שזה באמת ככה“
אבל בסופו של דבר המשקיעים מקבלים 9% על ההשקעה שלהם מאותם חברות, אז איפה הבעיה פה?
”שאלה מצוינת ששואלים אותי לא מעט משקיעים ואני אסביר זאת בקצרה.
זה נכון שאותם משקיעים מקבלים 9% עבור הכסף שלהם, אבל ברגע שמשקיע קונה נכס ב 100 אלף דולר ששווי השוק האמיתי שלו הוא 50 אלף דולר ואותה חברה לאחר מכן משלמת לך את 9% על הכסף שהשקעת – אז אנחנו בבעיה…“
תסביר למה אתה מתכוון…
”נגיד שחברת השיווק מבטיחה לנו תשואה של 9% לתקופה של 4 שנים.
על נכס בשווי של 100 אלף דולר מדובר על 36 אלף דולר.
כדי להבטיח את התשואה הזאת – משתמשים בכסף שלך לקנות נכס ששוויו ברוב המקרים פחות מחצי מה ששילמת. נכסים במחירים האלו מכריחים את חברת השיווק לקנות אותם באזורים שכנראה לא היינו משקיעים בהם מעולם – בעלי פשיעה גבוהה והתעסקות עם שוכרים במעמד סוציו-אקונומי נמוך.
אז פה אני בא ואומר, שאם כבר החלטת להשקיע – תשקיע חכם. תקבל מקסימום ערך עבור הכסף שלך ואל תלווה אותו לעצמך בריבית של 9%. אם כבר השקעת 100 אלף דולר, תקנה נכס ששוויו באמת 100 אלף דולר“
ומה בנוגע לאותם משקיעים שמציעים להם נכסים ב50-60 אלף דולר עם תשואה דו ספרתית , האם גם שם הם נופלים?
תראה, לא משנה איך תסובב את זה – נכסים ב50-60 אלף דולר אלו נכסים באזורי פשיעה גבוהים ומצריכים התעסקות עם דיירים בעייתים בלשון המעטה. וזה לא משנה איפה בארצות הברית אתה קונה את הנכס.
אני ברמה האישית לא משקיע בנכסים כאלה וגם לא ממליץ למשקיעים שלי לעשות כך.
אבל שלא תבין לא נכון, יש לא מעט משקיעים שכן רוכשים נכסים מסוג זה וגם עושים כסף לא רע. לנכסים מסוג זה יש "התנהגות שוק אחרת" וצריך לדעת לעבוד איתם.
התשואה גבוהה יותר, הסיכון גבוה יותר והרבה יותר התעסקות עם הנכס – כגובה הסיכון כך גם גובה הרווח.
זהו אפיק השקעה שדורש יותר תשומת לב."
אתה אומר שמשקיעים קונים נכסים בשכונות בעייתיות מבלי לדעת?
”חד משמעית כן. החברות המשווקות לא עובדות בשקיפות מול המשקיע, ונותנים לו להאמין שהוא רכש נכס בשכונה טובה עם דיירים שהם ילדים טובים ירושלים. מה שלא מספרים להם שהמשמעות היא שיש סבירות גבוהה שהדייר לא יעמוד בתשלומים וייתכן אף הוצאה של הדייר בכוח.
החברות לא יספרו למשקיעים שעליית הערך בנכסים מסוג זה היא אפסית כי האמריקאים בעצמם לא רוצים לגור באזורים האלה ונכסים כאלה נמכרים רק למשקיעים.
היו לי משקיעים שבסופו של דבר כן בחרו לעבוד עם תקציב נמוך וליוויתי אותם לרכוש נכסים מסוג זה, אך כל עוד זה נעשה בעיניים פקוחות ואנחנו כשמשקיעים מבינים איפה ומה אנחנו קונים ולוקחים בחשבון משתנים נוספים שעלולים לקחת תפקיד בעסקה הזאת אז הכל בסדר.
אז איך עושים את זה נכון? מה אתה ממליץ היום למישהו שרוצה להשקיע בארצות הברית?
הדרך הטובה ביותר בעיני היא לקחת יועץ חיצוני לא תלוי בעל ניסיון ולהיעזר בו לפחות לכמה העסקאות הראשונות.
מומחה בעל ניסיון בהשקעות נדל“ן – מכיר את אנשי המפתח בשטח. כמו מתווכים שיביאו לו עסקאות מתחת למחיר השוק, קבלנים מעולים שיעזור להשביח את ערך הנכס או חברת ניהול שתדאג להתנהלות מול הדיירים וטיפול בכל בעיה שצפויה לעלות.
תשתיות אלו של אנשי מקצוע טובים הם יקרות מפז ויכולים לעשות את כל ההבדל בין עסקה מעולה לבין עסקה סבירה במקרה הטוב.“
מעוניינים לקבל ליווי מקצועי בהשקעות בארה“ב?
מלאו את הפרטים שלכם בטופס הזה
תסביר לנו שוב מה ההבדל בין חברה מלווה לבין רכישת נכס מוכן מחברת שיווק?
”בעבודה עם חברה מלווה, מעבר ליחס האישי – רכישת הנכס מתבצעת מהשוק עצמו, ישירות מהמוכר האמריקאי.
עמלת הליווי היא קבועה, ברורה ושקופה וכך נשמרים האינטרסים של המשקיע בצורה הטובה ביותר.
כאשר לקוח קונה נכס "מוכן" מחברת שיווק באופן טבעי מחירו כולל בתוכו את הרווח שחברות הנדל"ן מעוניינות לממש באופן מיידי, שבלא מעט מן המקרים הוא ”רווח חזירי“.
תזכרו, הרווח של כל עסקה נעשה תמיד בקניה!
איפה אתה ממליץ היום להשקיע בארצות הברית?
לשוק הנדל"ן בארצות הברית יש עוד המון מה להציע.
אני יכול להגיד לך דבר אחד, הסוד הוא לא באיזה אזור להשקיע אלא עם מי.
ברגע שאנחנו נעבוד עם האנשים הנכונים עסקאות טובות יגיעו לשולחננו. כמובן שיש אזורים כרגע בארצות הברית שטובים עבורנו יותר מאחרים – הן מבחינת תשואות והן מבחינת זמינות של עסקאות אבל בסופו של דבר החלק הקריטי הוא עם מי אנחנו יוצאים למסע הזה. שאתה נכנס לג'ונגל, עדיף שתצמד לאריה.
מה ההתמחות שלך?
ההתמקדות שלי הוא באיתור נכסים מניבים בתקציבים של 80 – 120 אלף דולר שיניבו למשקיע בסוף היום לאחר כל ההוצאות השוטפות מעל 8% תשואה.
מעבר לעסקאות ההחזקה של בתים פרטיים אני מלווה ומאתר עבור משקיעים עסקאות גדולות יותר כמו נכסי מולטי פאמלי (נכסים עם מספר גדול של יחידות דיור) ועסקאות פליפ (קנייה, שיפוץ ומכירה מהירה).
8% זה לא קצת נמוך? אנחנו רואים פרסומים של חברות שמציעות 9%-10% תשואה ועד חברות שמציגות 13% תשואה.
”זוכר שאמרתי שאין דבר כזה ארוחות חינם?
תבינו, גובה תשואה משקף רמת סיכון. כמו כל דבר בחיים – כגודל הסיכון כך פוטנציאל התשואה.
ליצור טבלת אקסל שמציגה מספרים מדהימים גם הילד שלי בן ה-7 יכול לעשות.
אז או שהמשקיעים במקרה הטוב נכנסים לעסקה באזור סביר שלא הציגו להם את כל המשתנים בעסקה כמו – תקופה שהנכס נמצא ריק, כמו עלויות הצבת דייר, כמו עלויות תיקונים וכו' והם בטוחים שהם הולכים לקבל 9%-10% תשואה ובמקרה הרע נכנסים לעסקה באזור בעייתי ושם אין להם באמת מושג איך העסקה הזאת הולכת להיגמר ובטח לא ב-13% תשואה.
לכן שאני אומר לפחות 8% תשואה אני באמת מתכוון לזה, תכנון העסקה שאני עושה עבור המשקיעים שלי הוא אותו תכנון שאני עושה עבור העסקאות והכסף של עצמי – תחשיב קשוח שתמיד לוקח בחשבון את המצב הגרוע ביותר. ועם העסקה עדיין נראית טוב אחרי התחשיב הזה, אז כנראה באמת שהעסקה טובה.“
מי הלקוחות שלכם – משקיעים מנוסים או משקיעים שעולם הנדל"ן חדש להם?
”גם וגם.
אני עובד עם משקיעים מנוסים שיודעים לזהות מהר מאוד עסקה טובה שהם רואים אותה וישנם המשקיעים החדשים שבאים לקבל הדרכה שלב אחרי שלב עד להשגת היעד הנכסף – הנכס הראשון שלהם בארה"ב! האמת שזה מרגש.“
מה צריך לעשות אדם שרוצה להשקיע בשוק הנדל“ן בארה"ב?
השלב הראשון הוא להבין מה המטרות של המשקיע, ועל פי זה לבנות תכנית עבודה לבחירת נכס ואסטרטגיה המתאימה ביותר.
אני מעניק את הייעוץ הראשוני הזה ללא עלות.
מי מהקוראים שרוצה לקבל את הייעוץ הזה יכול להשאיר את הפרטים שלו בטופס הזה:
מילה לסיום?
"מספיק שעזרתי עם הכתבה הזאת למשקיע אחד בלבד לרכוש נכס שיעניק לו תשואה מעולה ולא להפסיד סתם את החסכונות שבשבילם עבד כל החיים מבחינתי עשיתי את שלי.”
דיסקליימר: התוכן המופיע בעמוד זה הינו תוכן מקודם.
